作者：梁银妍 记者 何漪
作为国内重要的金融创新产品之一，公募REITs试点进展迅速。随着首批公募REITs产品的发行告一段落，各类投资者表现出很高的热情，认购REITs堪比股票打新。
日前，首批9只公募REITs产品已完成发行，基本都实现了比例认购，或刷新公募历史上最低配售比例。这既与公募REITs首募规模有关，也说明了投资者极高的投资热情。
公募REITs之所以能够快速走红，与该类产品的收益风格、基础资产现金流充沛、首批基础资产的资质密切相关。基于强制分红的设置，在符合条件的前提下，基金将可供分配金额的90%以上强制分配给投资人，其稳定性类似于债券。同时，由于基础资产现金流充沛，投资人能够通过宏观经济等因素的变化，对未来的年度收益率合理预判。此外，首批公募REITs的底层资产资质优质，也吸引了机构资金的认购。
从海外经验来看，发达市场REITs拥有可观的长期收益率。根据NAREIT的数据显示，在1972年至2021年4月底的近50年时间里，富时NAREIT美国房地产指数中的权益型REITs年均复合收益率达到11.7%，跑赢标普500、纳斯达克指数和道琼斯指数等主流指数。
不过，任何一种金融资产投资，都不能做到一本万利。在稳健的收益预期、火爆的投资热情面前，业内人士提醒，投资者在合理判断另类投资收益的同时，需要认清有可能出现的风险点。
其一，从产品类型来看，公募REITs兼具股性、债性的双重收益特征，需关注两者的不确定因素。其中，特许经营权基础设施REITs更偏债性，未来现金流相对稳定，不确定因素表现在未来补贴收入、改建计划等方面的变化，有可能会影响项目未来现金流的稳定性。
其二，就产品流动性而言，公募REITs尚在试点阶段，无论是产品规模还是投资者认知，尚属初期阶段，可能出现交投不活跃，场内流动性不足的情况，持有人面临折价交易变现的风险。若部分炒作资金进场，可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。
其三，需要正确理解“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品，但也是权益类产品，不是保本产品。尽管公募REITs产品在公告中披露了未来的分红额度，但并不是业绩承诺。
其四，从产品投资目标来看，公募REITs做长期资产配置，其内涵价值不会有特别大的波动。尤其是公众投资者，要和自己的投资目标以及风险属性相匹配，不要抱有不切实际的期望。
