财联社5月31日讯，作为公众参与投资国家基础设施项目的新渠道，备受机构关注的首批9只基础设施公募REITs今日正式开启集中认购。
首批9家项目的询价结果来看，截至5月27日，发行份额达64亿份，预计总募集金额为314亿元，较询价前预计募集规模超出11亿元。其中规模最大的为广州广河项目，发行规模达到91亿元，即使规模最小的首钢绿能项目，发行规模也达到了13亿元。
首批基础设施公募REITs的发行受到机构追捧，平均认购达到8.5倍。根据9只基金所披露的发售公告，本次公募REITs受到了机构投资者热烈追捧，其中最为火爆的招商蛇口(001979)产业园REITs的网下认购倍数达到了15.3倍，超额认购倍数最低的东吴苏州工业园项目也得到了4.5倍，一线核心城市的产权类资产最受投资者追捧。
REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产信托基金）具体指在交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品，属于中等风险理财产品。
值得关注的是，公募REITs是封闭式基金，成立后，不能申购、不能赎回，但可以通过二级市场买入、卖出。二级市场交易与ETF、LOF基金类似。此外，上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。
如何参与认购
投资者参与基础设施基金份额认购的方式有三种，分别为战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购。
具体来看，公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式。
若公众投资者想参与公募REITs的场内认购、交易，需提前登录券商App开通场内认购、交易权限。此外，投资者在开通前需确认自己的风险测评等级在C3以上，方可进行开通操作。
深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛；而每只公募REITs场外的最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的。
基础设施基金上市后，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。
此外，据深交所首批4只公募REITs《基金份额发售公告》，若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行尾日比例配售。
投资价值几何
公募REITs的收益包括两部分：
1、高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。
2、交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后的涨跌幅限制为10%。
与股票相比，公募REITs市场波动相对较小，底层资产现金流预期相对明确；收益的增长空间相对有限，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。
相对债券而言，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。
在认购费率方面，公募REITs低于100万（或1000万）的认购费率在0.5%-0.6%，低于权益类基金，与债券基金相仿。管理费方面，除博时招商蛇口产业园REIT为固定费率0.3%/年，其余8只采用固定费率加浮动费率组合的模式，浮动费率与基金业绩相挂钩。
虽然REITs是一种比较稳健的产品，但它依然是基金，只要是交易性产品，就有其“股性”的一面，就可能会受到供求关系、市场预期以及运作项目收益等多重因素影响而产生价格波动。
中金公司研究部认为，考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格会出现波动。建议投资者理性看待首批上市公募REITs的投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
