第二批公募REITs发行情况调查；
加强REITs对券商的精准服务能力；投资者对产品的认知度大大提高。
我们的记者王思文
自首批公募REITs上市以来，公募REITs的扩容备受关注。11月29日，第二批两个基础设施公募REITs面向公众投资者发售。
《证券日报》记者从多种渠道获悉，投资者积极认购公募REITs，在发售当天上午两次公募REITs超额募集，全天募集规模至少超过180亿元，预计配售比例约为2%至3%。据此测算，第二批9只公募REITs的有效认购倍数有望超过第一批公募REITs。由于统计工作仍在进行中，最终募集规模及配售比例以基金公司发布的公告为准。
第二批公募REITs
认购踊跃
第二批2只公募REITs发售当天卖得不错。根据发行公告，华夏越秀高速REIT、建新中关村产业园REIT将于11月29日至11月30日面向社会公众投资者募集。
据记者《证券日报》了解，截至11月29日上午12时，两次公募REITs已超额募集。截至下午3: 00，建信中关村产业园REIT认购规模超过50亿，预计配售比例约5%；越秀高速全国REIT认购规模超25亿，预计配售比例约7%。
截至11月29日晚7时，记者从相关渠道获悉，REITs两次基础设施公募的有效认购倍数仍在上升，平均预期配售比例约为2%。其中，建信中关村产业园REIT预计配售比例约为2.6%，募集资金金额100亿元；越秀高速全国REIT预计配股比例约2.4%，募集资金约80亿元。这一平均有效认购倍数有望超过首批9只公募REITs的发行规模。
一位渠道人士告诉记者《证券日报》，“昨天中午，建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速REIT的有效认购倍数超过10倍。从全天认购来看，这是我加入公司以来遇到的最低配置比例，甚至还有上亿的大订单。”
根据此前公告，建信中关村产业园REIT公开份额为8075.7万份，公开市场总价值为2.58亿元。越秀高速公路REIT在国内的公募份额为2700万，公募总市值为1.92亿元。仅REITs募集资金总额仅为4.5亿元。
某大型券商营业部工作人员告诉记者《证券日报》，“比例配售的兑付时间由基金公司口头告知，仅供大家参考。具体以基金公司与中国登记结算有限责任公司之间相关市场文件的推送时间为准，经纪公司将在收到市场文件后1个工作日内为客户解冻资金并退还资金”。
券商业务能力加强
产品认知度大幅提升
对于中小投资者来说，个人投资者通过证券账户在市场上购买公募REITs是最常见的参与方式。作为代销公募REITs的“主力军”，记者《证券日报》发现，券商对公募REITs产品的销售服务、投资管理、研究体系、系统配置等方面均优于首批公募REITs。
多位券商人士对《证券日报》记者表示，目前公司员工对公募REITs的了解更深，相关制度也越来越完善，前次发行时系统拥堵的案例很少。
北京一家大型头部券商的投资顾问告诉记者《证券日报》，“在第一批公募发行之前，系统还在调试中。当时存在pro确认延迟等短暂情况
投资者李先生在接受记者《证券日报》采访时表示，“认购首批REITs产品时，它们还是一种新型的投资，之前从未接触过，认购操作也不熟悉，尤其是深交所和上交所提交的认购方式不同，甚至有认购失败的案例。不过，这种认购已经能够独立运作。”
投资者叹认购份额太少
机构表示应防范风险
据记者了解，两次公募REITs在此前的认购中受到机构投资者的高度追捧，平均认购倍数均超过50倍，而前9次公募REITs的最高认购倍数仅为15倍。可见，投资者的认购热情远超首批公募REITs。
“由于首批REITs在市场上表现良好，时隔半年，第二批公开发售的REITs产品，华夏越秀高速的REITs和建新中关村产业园的REITs正式发售，市场报以更大的热情。”一位业内人士告诉记者。
有投资者直言不讳地告诉《证券日报》记者，“公募REITs给公众投资者的份额太小。”公募REITs公告显示，建信中关村产业园REITs公募份额为8075.7万份，约占发行份额的9%，参与起点为1000元；越秀高速公募REIT份额为2.7亿，占比9%。参与起点1000，合计7100元。
“两次公募REITs分配给公众投资者的认购份额真的很少。基础设施公募REITs项目更适合风险偏好相对较低的长期机构投资者，是公募REITs的主力军。”龚毅
募REITs项目相关人士对《证券日报》记者表示，目前大部分产品将70%的认购份额分给战略配售投资者，扣除此部分之后的发份额中，70%分给了网下投资者，剩下的才是公众发售份额。业内人士分析称，由于公募REITs自身所带产品性质，投资公募REITs可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等，个人投资者自主判断基金的投资价值难度相对较大。
目前投资者通过公募REITs获取收益的来源大致有两方面：一是基金上市后可在二级市场交易，以赚取买卖差价；二是基金现金分红，在满足分红条件前提下，基金一般设定每年至少分配一次收益。
建信基金基金经理张湜公开表示，“从投资者角度来看，公募REITs是国际通行的配置资产，有助于投资者实现多元化资产配置。公募REITs就如一张低门槛的投资‘入场券’，是优化金融资源配置、服务实体经济的有力抓手。”
据悉，5月17日，首批9只公募REITs产品获批，共募集314亿元，6月21日正式上市交易。运行5个月后，首批9只公募REITs产品平均涨幅逾10%。
华夏基金基金经理林伟鑫表示，“从宏观角度来看，公募REITs坚持权益导向，在防范地方债务风险，降低杠杆率的同时，可以盘活存量资产，为新项目的投资和建设提供资本金，有利于提升直接融资比例，稳定宏观杠杆率。”
“个人投资者还是应充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策”。中航基金相关负责人对《证券日报》记者表示。
