11月29日，第二批两个公开发售的REITs产品正式发售。此前的调查显示，机构参与更为热情。值得注意的是，在首批产品已平稳运行5个多月后，后续项目正在加速推进，监管部门正在引导更多长期资金投资REITs市场，备受市场关注的保障性租赁住房纳入公募REITs也逐渐临近，市场日趋成熟。
第二批产品今天上市。
REITs产品首次公开发行于6月21日上市5个月后，第二批产品“亮相”。11月29日，建新中关村产业园REIT、华夏越秀高速REIT正式发售。根据基金发行公告，建信中关村产业园REIT基金份额发行价格为3.2元/股，发行份额为9亿股，预计募集规模为28.8亿元。越秀高速REIT基金份额发行价格为7.1元/股，发行份额为3亿股，预计募集规模为21.3亿元。
从查询情况来看，机构参与积极性较高。建行基金11月23日发布的《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》显示，剔除无效报价后，建行中关村产业园REIT有53名线下投资者，管理110个配售对象。报价区间为2.851元/股至3.350元/股，拟认购股份总数为106.18亿股，为首次网下发行股份的56.35倍。同一天，华夏基金发布的基金募集公告显示，剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT网络下投资者40人，管理配售对象95人，报价区间6.512元/股至7.499元/股，计划认购总数量为27.841亿股，为首次线下发行股票的44.19倍。
在预期收益方面，发行公告显示，根据基金招募说明书披露的可供分配金额计算，建信中关村产业园REIT投资者2021年(年化)现金流量净分配率为4.19%，2022年(年化)投资者现金流量净分配率为4.34%。越秀高速2021年REIT预计净现金流分配率为7.07%(年化)，2022年REIT预计净现金流分配率为7.22%。
根据沪深交易所信息，除上述两个新发售的产品外，华夏中国焦健高速公路封闭式基础设施证券投资基金和国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金也已受理，尚未获批。
“基础设施公募REITs为我国基础设施行业提供了新的融资渠道，也为投资者提供了新的投资工具，对推动我国证券市场进一步完善具有重要作用。”川财证券首席经济学家、研究所所长陈力对《经济参考报》记者表示，长期来看，我国基础设施公募REITs发展空间较大。从公募REITs本身来看，得益于较高的进入门槛，所有标的项目均位于沿海经济发达地区(珠三角、长三角、北京等)。)，投资风险低，现金流稳定，长期回报率高，都是优质产品。此外，我国基础设施企业融资需求大，也有大量优质项目可用于发展公募REITs。市场未来发展潜力巨大。预计随着发行规模的不断扩大，将吸引更多投资者进入，市场流动性将得到改善。
公募REITs市场加速扩张
从首批基础设施公募REITs产品的运行情况来看，产生了良好的示范效应，9款产品整体运行平稳。截至11月26日，除平安广州广和REIT外，其余8家均实现溢价。
目前已有三款产品宣布首次分红。11月26日，老板招商蛇口产业园REIT宣布，截至9月30日，其
根据披露的产品信息，标的资产主要为工业园区、仓储物流、生态环保、高速公路等。而备受市场关注的将保障性租赁住房纳入公募REITs，也逐渐临近。记者11月26日从中国政府网站获悉，国务院近日发布《关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》号文件，提出“稳步推进基础设施领域REITs试点，支持保障性租赁住房REITs发展，鼓励公募REITs管理人在城市副中心落户发展”。此前，上海发布《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》号文，也提出在保障保障性租赁住房资产安全、规范运营的前提下，推进以保障性租赁住房为基础的基础设施房地产投资信托基金。
同时，市场有望迎来更多的长期资金。就在本月中旬，保险投资公募REITs新规正式生效。中国银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，从机构资质要求、投资目标条件、风险管理流程、主动投资管理和监督管理要求五个方面进一步细化了公募保险投资REITs要求。兴业证券研究指出，从政策层面看，国家发改委和广东、苏州等地方政府积极出台政策推动公募REITs发展，中国银保监会新规进一步推动保险机构投资活动。未来，与REITs业务支持和税收优惠相关的政策和规则有望不断出台和完善。
