近期债券市场波动剧烈，固定收益产品REITs成为资金的新标的。REITs成立仅4个月，公募规模全面稳步上升，上市以来平均增长19.4%。
其中，AVIC首钢绿色能源REIT、金钟普洛斯仓储物流REIT、鸿图盐田港(5.140、0.00、0.00%)REIT、郭芙首创水务REIT四只产品涨幅最大，均超过30%。
但随着涨幅的加大，首批上市的9只REITs中有8只已经存在溢价，其中溢价超过20%的REITs有4只，溢价10%-20%的REITs有3只，溢价低于10%的REITs有1只是独一无二的，没有溢价甚至有一定的折价，但折价幅度有限。
今年6月21日，首批REITs上市后，表现可分为以下三个明显阶段：第一阶段为6月21日至7月14日，上市首日首钢绿色能源开盘上涨20%；仅有9只公募REITs收全红，蛇口产业园收涨14%，首钢绿能涨近10%；还有两个增幅不到1%。9款产品全天总成交额超过18亿元，交易相当活跃。
然而，之后出现了大幅波动。REITs市场总成交额从高位快速回落，一度跌破1亿元，随着成交额的萎缩，营收持续下滑。截至7月14日，以流通市值加权的各产品累计净值已从高位回落约5%。
第二阶段为7月15日-8月17日：低地冷交易。7月15日之后，REITs整体下行趋势有所缓解，市场进入低位打磨状态。市场热度依旧冷清，日成交额徘徊在1亿元左右。
第三阶段是8月18日至今：趋势好转，市场活跃。8月中下旬以来，REITs市场走出牛市，所有产品整体呈上升趋势，平均涨幅从8月的4.37%上升到9月的5.15%和10月的7.88%。截至10月31日，各产品按流通市值加权的累计净值较前期低点上涨约20%。与此同时，市场活跃度也大幅提升，最高单日成交额突破6亿元。
REITs上市以来的上述表现，从CICC (47.460，0.00，0.00%)判断，可能有三个原因：一是8月17日之前的下跌，交易不畅，可能是由于国内REITs仍处于试点初期，机构投资者对产品特性还不熟悉，很多处于观望阶段，部分机构的REITs交易体系还处于建设阶段，导致交易动力不足；此外，作为海外持有REITs的主力，公募基金参与REITs仍受到一定程度的限制，这也是前期成交量较低的原因之一。8月18日之后的上涨和活跃交易，可能是由于部分机构的REITs交易系统已经搭建并逐步进入REITs的配置流程；与此同时，国内股票债券市场在此期间也发生了一些调整。作为一种替代性配置资产，REITs在前期估值后具有突出的配置价值，可能比股票债券资产更具吸引力。最后，在第二批REITs即将上市之际，投资者对REITs市场的关注度有所提升，这或许也是近期REITs表现良好的驱动因素。
此外，第二批公募REITs已经在路上。上交所消息，10月15日，国泰君安(16.990，0.00，0.00%)临港东九智能制造产业园和建新中关村(7.410，0.00，0.00%)产业园两只封闭式基础设施证券投资基金公募REITs审核状态由“已报”变更为“已受理”，其中国泰君安临港。在深交所上市的华夏越秀高速公募REITs也已正式被交易所接受。
然而，在REITs飙升的同时，投资者也应该看到风险。目前，首批上市的9只REITs，除平安广河REITs外，其余8只均有溢价，其中溢价率较高的公司有：金钟普洛斯REITs，最新收盘价4.95元，净资产3.89元，相对溢价27.2%；盐田港REIT收盘价2.795元，净资产2.3元，溢价21.5%。首创郭芙水务REIT溢价24.3%；AVIC绿色能源REIT现价比净资产高26.3%；华安光大的REIT溢价为14.2%，浙商沪杭甬的REIT溢价为12.2%，卜式蛇口工业园的REIT溢价为11.5%。苏园吴栋产业REIT的溢价最小，目前为7.5%。
平安广州广和REIT的情况最为特殊，不仅没有溢价，甚至还有折扣，但折扣并不大。目前该REIT收盘价为12.926元，净资产为13.02元，折价0.72%。
一位业内人士认为，近期REITs二级市场大涨，是由于此前估值修复，第二批REITs即将上市，以及现有REITs“迎新”入市。但目前由于溢价较高，投资者应谨慎参与。一般来说，REITs的预期收益率在每年4%-5%之间，急剧上升，大的溢价显然是不合理的。特别是对于一些基础设施项目，债权更强，没有投机炒作的空间。
广发证券首席分析师刘玉(19.620，0.00，0.00%)表示，从长期来看，REITs的收益相对稳定，具有高分红的特点，炒作空间有限。与房地产REITs相比，收益权REITs的债务更强，价格弹性可能更小。上市后，经过一段时间的大起大落和周转，有长期配置需求的投资者比例可能会增加，进而REITs的周转率会下降到较低水平。
