(原标题：8月多城市租金环比下降，北京单价最高，9月重点城市成交量环比下降20%以上。)
热点城市的租赁市场在8月份开始降温。
根据中国房价行情网数据，《21世纪经济报道》记者整理了“8月份TOP10城市租金情况”，发现8月份TOP10城市中，北京平均租金单价为112.5元/月/平方米，是8月份唯一租金单价超过100元的城市。北京租金单价环比下降1.6%。不仅是北京，深圳和厦门，8月份TOP10城市的租金单价都有所下调，杭州环比下降超过5%。
根据RealData的数据，全国40个重点城市的住房租赁市场在7、8月份达到高峰，9月份租赁市场降温。9月份全国40个重点城市住房租赁市场成交量环比下降20%以上。RealData预测，今年四季度全国租赁市场将进入传统淡季，租金水平将回落。
租赁旺季结束市场降温
RealData高级分析师黄辉对21世纪经济报道记者表示，城市租金水平主要受市场供求关系影响，与城市人口净流入和住房供应有关。
和硕研究院首席分析师郭毅认为，在人口流动背后，城市产业承载能力和人口吸附能力是影响城市租金的核心因素。此外，大城市严格的楼市限制和高运行房价也使得刚需买房的家庭涌向租赁市场，增加了租房需求。
在多种因素综合作用下，中国房价网数据显示，8月份TOP10城市中，北京、上海、深圳位列全国前三，分别为112.5元/月/平方米、99.34元/月/平方米、94.49元/月/平方米。
黄辉指出，6月和7月，高校毕业生集中在租房市场，这将形成毕业季的租房旺季。今年高校毕业生人数创历史新高，大城市70%的高校毕业生通过租房解决住房问题。吸引毕业生能力强的城市租金水平具有明显的季节性上涨特征，因此一线城市一般在7、8月份达到年租金峰值。
根据RealData的监测数据，今年TOP10城市的租金高峰大多集中在7月份。黄辉指出，8月份城市租金水平和市场交易人气下降，毕业季带来的租房旺季在8月份结束。
与其他一线城市相比，广州的绝对租金处于59.39元/月/平方米的较低水平。黄辉指出，核心原因是广州租赁住房供应充足，市场租赁需求规模低于北方，供需结构趋于缓和。
中国房价行情网数据显示，8月份在一线城市租一套20平米的主卧，北京、上海、深圳、广州的月平均租金分别为2250元、1987元、1890元、1188元。
环比来看，8月份TOP10城市的租金单价仅深圳和厦门同比小幅上涨，其他城市均有所下降。杭州和成都租金单价环比分别下降5.03%和4.31%，调整幅度最大。
黄辉认为，今年城市租金同比上涨不仅是因为毕业生人数创历史新高，还与去年受新冠肺炎疫情影响的大部分城市租金较低有关。今年疫情得到有效防控，租赁市场恢复正常，租金价格较去年上涨。尽管如此，RealData监测的40个重点城市数据显示，近70%的城市租金仍低于2019年同期水平，说明疫情对租金的滞后影响并未完全消退。
调控租金难度大
黄辉指出，每年大约有两个租赁季节。除了毕业典礼
北京亚运村的租房中介张成明显感觉到了租房市场正在转冷。“租房的人少了，我听经理说，我们商圈9月份的营业额比8月份少了将近一半。”。张成说，去年受新冠肺炎疫情影响，租金水平较低，今年很多租户续租。目前租金来源较去年同期减少。
此外，亚运村商业区的租金也在小幅下降。“我们7、8月份一居室约45平米的租金一般在6200-6300元，最近可以便宜200-300元，有的还有100-200元的议价空间。”张诚说。
由于工作变动，原本在北京通州租房的王然，9月份开始关注建德门地区的房子。她发现，大部分中介平台上的一居室个人房，基于挂牌价格，仍有100-200元的议价空间。
尽管如此，在三次线下看房后，王然的租房目标从租一间卧室变成了合租主卧。王然告诉21世纪经济报道，她的租金预算是4000-5000元/月，而建德门附近一个房间的月租金大多超过6500元。
季节性因素影响城市租金水平，但波动不会太大。郭毅告诉21世纪经济报道记者，在国家层面，受产业承载能力和外来人口吸附的影响，一线城市和强二线城市的租金缺乏下行动力。“如果不从根本上扭转这些特点，我认为大城市的租金短期内不太可能大幅下调。”
近日，住房和城乡建设部在《关于在实施城市更新中防止大拆大建的通知》中宣布，要确保住房租赁市场供需稳定，城镇住房租金涨幅不超过5%。北京也出台了住房租赁的规定，明确要求建立租金监测和发布机制，必要时可以采用佣金和租金指导价。
对此，黄辉认为，市场租金会在一定范围内合理波动，政府可能出台的租金指导价可以成为市场租金的稳定器，可以有效避免租金的大幅上涨。同时，黄辉还提醒，应避免过度影响市场主体的运作。
郭毅认为，目前住房租赁市场上相当多的房子都是小业主拥有的闲置房屋，而且房子的位置、房龄、面积和内部装修都不一样。
不同，很难确定“合理租金”的评判标准。相较而言，通过加大公租房、保障性租赁住房、人才租赁住房等开发和供应力度，扩大其市场占有量，循序渐进影响市场租金或更加合理。（文中张成、王然均为化名，实习生杨柳青对本文亦有贡献）
