北京二手房成交量正在以肉眼可见的速度下降。
9月28日，记者从中原地产研究中心了解到，随着各项调控政策的升级，北京二手房市场已经降温，截至9月27日，二手房成交量仅为1万套左右，估计全月只有1.25万套。以1.25万套计算，成交量较8月份的15942套大幅下降3000余套，降幅约21.6%。与今年3月的最高点22172台相比，销量减少约1万台，降幅达43.6%。
政策法规“修补”
疫情过后，积压的住房需求得到释放。此外，“学区房”概念盛行，信贷资金违规流入房地产市场。北京二手房交易经历了一轮上升的“热情”。然而，“热情”太高，这也成为政策关注的焦点。整顿“学区房”炒作、严查非法资金流入楼市、打击假离婚买房等政策相继落地。
今年7月，北京市西城区严格执行了——余名自称史上“最强硬”的学区房政策，也迅速拉开了学区房降价的大幕。传统“顶级学区”德胜、月坛等大降价案例层出不穷，上演了学区房跌破的神话。有媒体报道，德胜有一套40年历史的公寓，建筑面积38平方米，最近“低价”成交。不到两个月，同一套房子的差价就达到了120万元。
今年8月初，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，也彻底堵住了买房“假离婚”的问题。夫妻离婚，离婚前原家庭拥有的住房套数不符合北京市限购商品房政策的，自离婚之日起3年内，任何一方不得在本市购买商品房。
二手房市场信贷收紧。
除了上述政策调控的“打补丁”，二手房市场整体收紧信贷可谓直接打击。
中原地产首席分析师张大伟认为，二手房市场的信贷收紧，彻底抑制了换房客户。表示网上签约数据相对滞后，特别是近期各地开始加强二手房价格管控，不少城市公布的网上签约量开始滞后于市场，实际市场跌幅大于网上签约。二手房市场贷款难，完全压制了市场活动。尤其是在一二线城市，二手房占比高。目前贷款周期已超过3个月。随着年内放款困难，市场成交量一直在下降，其中深圳等城市成交量多年来最低。
根据此前对今日北京业务的调查，北京多家银行分行、支行均表示没有房贷额度。与此同时，资质审查也越来越严格，有银行表示，有消费贷款或信用贷款未结清的客户，可能会影响按揭贷款的审批额度，甚至无法通过审批。审批时间和贷款期限的延长会直接影响购房人的积极性，甚至部分购房人暂时“失去”贷款资格，基本上限制了一大半的购房需求。
去年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会(3.040，-0.02，-0.65%)发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，自2021年1月1日起实施。
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“我们7月份的网签还是很好的，8月份就丢了，9月份更严重，不是因为没有客户，而是二手房等着被置换。”顺义某项目营销经理向《今日北京商报》记者透露，近期频繁向总部申请，希望批准给予已支付首付但因二手房置换暂时无法腾退资格的购房者宽限期。根据他们与买家的沟通，目前大部分都是卡在卖房上，买家的信用无法审核。
“感觉就像一瞬间。7月份，我们每天定一个速度，现在完全搁置了。”不过，营销经理也直言，“大家都在抢我们的钱。总部本来给了我们三个月，现在是年底，涉及到年报。估计挺难的，但是交易就卡在这里没有风度。没有办法。”
张大伟表示，北京楼市已经明显进入下行通道。市场快速下行调整后，要警惕价格战。从目前的情况来看，大部分企业对第二轮集中供地热情不大，市场全面降温，企业资金链压力不断加大。在这种情况下，不能排除一些新项目入市打价格战的可能性。
当新房和二手房价格明显倒挂时，二手房市场回暖还有很长的路要走。
事实上，二手房的上涨动力已经被新房的“情绪”所削弱。一般来说，当“地王”项目出现在该区域时，周边的二手房也会随之上涨，带动价格上涨。即使没有地王项目，区域内新房的溢价率也相当高，这也会带动二手房价格上涨。
但目前北京政策的核心是“稳地价”，第一批集中供地整体溢价率只有10%左右，在国内处于较低水平。很多地块因为触及“双限”，都被转入了竞拍高标准商品房建设方案的招标程序。
北京第二批集中供地正在路上，记者也有相关统计。整体保险费率不超过10%，最高保险费率只有15%。此外，还增加了现场抽签、现房竞价等新的竞价方式，进一步抑制地块高溢价。
