“金九”不是“金色”，但秋天是凉爽的。在“金九”楼市中秋假期争夺战中，百强房企倾尽全力搞营销，重新启用了渠道带客、特价房促销、抛金蛋送家电等模式。导致刹车处于“偏热”状态，直接“入秋”。
AI大数据研究院数据显示，今年中秋假期，北京等全国26个重点城市成交量同比均出现不同程度下降。但区域和城市分化比较大，杭州等少数城市实现了同比增长。
据中原地产研究中心统计，今年中秋期间，大部分城市楼市降温，整个市场进入下行通道。以北京为例，中秋假期前两天，新签商品房234套，二手房161套。相比之下，今年端午节假期前两天，新建房屋351套，二手房227套。三个多月后，新房成交量下降33%，二手房成交量下降29%。
“二手房按揭贷款太难了，一般3个月以上。每个人都在排队。我不知道需要多长时间。许多银行可能要等到明年。”某中介机构的一位高级经理告诉《证券日报》记者，这已经影响到新房市场，因为在存量交易占比比较高的城市，有较多的先卖二手房再买新房的连环订单，而二手房又没有，新房很难进入，交易只能暂时搁置。
降温退烧成主旋律
中原地产首席分析师张大伟认为，线上签约数据滞后，中秋假期线上签约金额不能代表当前市场的真实表现，但市场确实已经降温。
不仅在北京，在全国重点城市，进入8月后，销售人气明显不如以前。“降”字几乎影响了从新房、二手房、土地市场到房企融资的每一个端口，反映了调控政策对楼市的整体影响。根据RealData的监测数据，8月份，全国66个城市新房市场成交量环比继续下降。
“疫情、严查经营性贷款、暂停二手房贷款、推迟第二轮集中供地，都对新房市场产生了影响。与今年的市场高峰相比，7月份部分楼盘的成交量减少了一半，8月份甚至下降了70%。”一位房地产商告诉《证券日报》记者，在北京市场，部分楼盘降价销售，每平方米降价5000-6000元，对市场上的竞品造成了很大的压力。
“在购房网这个平台上，百强房企的部分楼盘单价已经从几百元降到了几千元。”jubuyuan.com CEO王鹏对《证券日报》记者表示，房企急于换量的原因有：一是第二次土地拍卖指日可待，开发商需要有充足的现金流来应对；二是多数开发商的“三条红线”指标管控效果不佳，需要现金流缓解；第三，不想把四季度的赌注都押在大部队抢占市场上。
“一般来说，每年的双节都是开发商拿回资金的关键节点，因为大多数房企会在下半年完成全年销售任务的60%(有的约70%)，所以大节点就显得尤为重要。9月、10月假期多，观看和交易会比较集中，所以叫‘金九银十’。”王鹏表示，但在“房住不炒”的大趋势下，未来房地产市场将趋于稳定，客户也会越来越理性。
其实按照一般的销售节奏，“金九月”背后的逻辑
“北京第一轮集中供地出让的土地，预计9月底逐步入市，10月达到高峰。届时，市场上将有29个项目总计约2万套房子出售，交易量可能会发生变化。”张大伟告诉《证券日报》记者，但从基本面来看，今年前8个月房地产调控420次，房价上涨城市连续5个月下调，加之信贷收紧等因素，逐渐影响房价。比如二手房贷款难，完全抑制了市场活动，尤其是一二线城市，贷款周期已超过3个月，交易量不断减少，楼市明显进入下行通道。
渠道费上涨房企抢客忙
“针对双节，房地产企业在营销上主要通过推出特价房、房源促销、抛金蛋、送家电等折扣促销，实现快速销售和淘汰。同时，他们恢复了渠道的使用，增加了渠道的成本。”王鹏说。
根据上述房地产商给《证券日报》记者的报道，在北京东南某楼盘，开发商资金紧张，为了抢夺市场上有购买力的客户，将客户带到中介的渠道费高达10%，这是极其罕见的现象，说明开发商急于现金流，销售压力很大。
“每年下半年，渠道费都会有不同程度的上涨，通常在12月份达到峰值。”王鹏告诉《证券日报》，不同城市的费用不同，大部分会控制在1.5%-3%，但一些特殊城市的一些项目也会达到5%-10%。
不得不说，抢客户是目前开发商营销端口的重中之重。不管你现在付多少钱，有现金回来的时候还有别的。
鉴于金融机构对房企资金链的敏感性，以及融资受阻等多重压力，通过自身渠道生血是“危害价值”相对较小的有效手段。不过，从目前市场反馈来看，是不及预期或高概率事件。
对此，张大伟直言，预计今年“金九银十”将是多年来最冷清的一年，很多房企的资金链压力很大，因此后续不能排除明显降价的可能，楼市已经进入下行通道。
