9月2日电(薛)多校文士，严厉打击学区房炒作、教师轮岗.北京顶级学区的价值正在被市场折磨。北京市西城区德胜学区的一位房产中介表示：“自从7月初德胜学区的孩子被转移到其他地区后，德胜学区的房价在两个月内下降了约150-200万元。”
学区是否值得购买，甚至未来是否还会存在，成为很多人心中挥之不去的疑问。在几个坏消息的共同作用下，部分家长变得犹豫不决，市场观望情绪强烈，成交量有所下降。这次高中学区房价格能调整多少？
降价百万的房源并非个案
7月初，随着北京“从小到大”招生意向填报工作的开展，教育高地西城、海淀的多校划线招生政策正式落地，那些在“斩断新旧”时间点后买了学区房的家庭，可能就没有机会上名校了。
重灾区是西城区德胜学区和月坛学区。2020年7月31日后买房的家庭分别分流到新街口学区和会展路学区。在家长眼中，新街口学区和会展路学区的教学质量在西城区并不突出。
到目前为止，政府还没有公布多少儿童被转移的准确数字，但其信号意义非常明显。到8月25日，北京宣布新学期大比例推进干部教师轮岗，让更多学生享受优质教育资源。多措并举，学区房价上涨趋势戛然而止。
德胜学区拥有育翔小学、西师附小、五路通小学等优质小学及中学，此前一直受到家长的追捧，价格也位居塔尖位置。但受调剂的影响，德胜的二手房价格降幅也最为明显。该学区的房产经纪人李腾称，差不多两个月的时间里，德胜学区房的价格降了150-200万元。“一居、两居、三居，都降了这么多。比如，德胜学区的一居室之前能卖880万-950万之间，现在是600多万，接近700万。两居室之前能卖950万-1050万，现在是800万-850万。”
总价低，小公寓房一直是市场的“热点”。不过，李腾表示，德胜学区40多平方米的一居室已降至约680万-690万元，下降近200万元。他说：“过去，这种一居室是要买的。”
李腾提供了一份他们公司制作的8月份德胜学区二手房成交明细，上面共列举了30套房源，成交价低于业主报价几十万乃至上百万元的房源不在少数.比如在马甸南村，面积约73平方米、五层以上的一套三居室公房并不是唯一的。业主报价1238万元，成交价1002万元；文联宿舍唯一的两居室约66平方米。业主报价1120万元，成交价1015万元；一套78平米，六浦坑3区唯一的三居室，业主报价1180万元，成交价1080万元；仁定湖西里为两居室，面积约56平方米。业主报价860万，成交价780万。
他还称，也不是所有业主都降价，着急出售或者置换的业主会降价出售，不着急的业主就会等等。同时，不满五年或者税费较高的房源，降幅高于满五唯一的房子。上述成交明细中，也有一些房源的报价与成交价的价差低于50万元。
成交量有小幅回落
学区降价也波及其他地区，但降幅小于德胜学区。
郭明是西城区会展路学区的房产中介。他告诉中新经纬客户端，进步小学属于普通小学。周边两居室成交价格接近800万元，目前成交价格不足700万元；会展路小学相对好一些。周边两居室之前价格800多万，现在大概770-780万，总价降了几十万。
“会展路学区的房源降价幅度也小了一百万元，但幅度绝对没有德胜、月坛大。毕竟，它们的价格也很高，受政策影响最大。”郭明说。西城区金融街学区的价格变化也较少。有房产中介表示，最近卖的房子价格下降了几十万元，整体变化不大，成交量也不如7月前。
从成交量上看，今年7、8月份西城区二手房的交易量已经出现萎缩。中原地产数据研究中心提供的数据显示，7、8月(注：8月数据截至8月20日)西城区二手住房成交量分别为896套、623套，而在此前的3-6月，西城区二手住宅成交量已经连续4个月超过1000套，分别为1544套、1221套、1001套、1141套。不过，同为北京教育高地的东城区和海淀区，今年7、8月份的成交数据，与之前相比并无十分明显的变化。
郭明表示，虽然会展路学区的营业额有所下降，但在一定程度上仍然活跃。“当然，量大的前提是要降价，价格高了就不卖了。在普雷森
strong>。抱有同样心态的家长不止刘平一个。张悦原计划将位于石景山区三室一厅的住房卖掉，来换一套西城区“老破小”两居室甚至一居室，现在她决定“不折腾了”，“别牺牲了生活质量，到头来孩子也上不了名校，两头都落空。”数位受访的房产经纪人也称，当前市场的观望情绪浓厚。郭明说：“也会客户会问我们的想法，但说实话，我们也看不懂。”
学区房还值得买吗？
其实，不仅仅是北京，近段时间以来，全国许多一二线城市都出台了与入学政策、学区房市场整顿相关的政策，引起了很大关注。学区房价格未来的走势如何，成为市场争议的热点。
合硕机构首席分析师郭毅在接受中新经纬客户端采访时称，学区房的价值更多体现在保证孩子能够进入优质学校，但在教育资源均衡化的大趋势下，其价值未来肯定会受到影响。“特别是一些‘老破小’房源，本身的居住价值较差，如果学区价值又进一步弱化，那它会被有一定居住品质追求的家庭所抛弃。”
中原地产首席分析师张大伟也称，受学生调剂、市场炒作预期下降的影响，类似德胜这种顶级学区的价格受到挑战，价格不可避免地要有调整。由于未来几年德胜学区入学人数与学位紧张的矛盾依旧存在，价格或难有起色。
近日，北京将大比例促进干部教师轮岗引发讨论。郭毅认为，从目前看，不管是此前的多校划片还是如今的教师轮岗，更多的表现为一个行政区域内的教育均衡，这些政策会让同一个学区、同一个行政区内的教育资源更加平均。这类政策反映到房价上，就是“削峰填谷”的作用，即拉平区域内的房价。
西城区金融街学区的上述受访经纪人也透露，该学区对口顶级小学的一些小区，当前的售价有所下降，但对口实验二小涭水河分校的房源售价则略有抬升。据了解，在学生家长眼中，实验二小涭水河分校的教学水平在金融街学区相对一般。他称，之前很多家长都奔着特别好的学校去买房，就造成了生源大量增加并最终被调剂，所以现在不少家长开始瞄准优质学区内对口“中不溜”学校的房源，价格相对较低，未来也能享受到教育均衡的好处。
相比于还没买入学区房的家长，已经上车的家长更为淡定。周峰2013年就买入了德胜学区的一套学区房，当时的价格仅为5万元/平方米左右。周峰对中新经纬客户端称，当初买入这套房也不只是为了孩子上学，它的核心区位和成熟的配套也是重要影响因素，短期内不担心房价会有大幅度下降。
郭毅也强调，教育均衡化不可能一蹴而就，可能需要一个较长的周期。从更长期看，学区房价格未来的走向，还要看教育资源均衡化的制度安排和实际落地情况。(应采访对象要求，李腾、郭明、刘平、张悦、周峰为化名。)(中新经纬APP)
