原标题：“集中供地”2.0版上线：杭州试点地块以现房出让，南京部分地块无法合作开发
8月26日，广州、杭州等地同步发布第二批集中供地挂牌出让公告。与第一次集中供地相比，两地在土地竞买人资格要求、土地购置资金来源、出让方式等方面均有调整。从此前公布的合肥、南京、成都等热点城市第二轮集中供地来看，都是从以上几个方面进行了升级。
在《每日经济新闻》接受记者采访时，不少业内人士表示，部分城市第一轮集中供地地价偏高，头部企业拿地比例偏高，与政策初衷背道而驰。不难理解，各市第二轮集中供地的土地拍卖规则进行了调整。
“特别是土地拍卖的资金来源和马甲的情况不一致，存在扰乱秩序、推高房价的情况。在严格控制房价的背景下，很多城市要么存在无法控制的地价，要么变相增加房企成本，房企无形成本的增加最终会体现在房价上。”
可以防止“偷工减料”吗？
“竞争质量”将成为新一轮集中供地的重点。
具体来看，杭州在十城区首次推出“竞质”试点地块，采取“竞质”“竞地价”线上一次公告、两阶段运作模式，试点地块全部作为现房出售，经竣工备案等验收程序通过，并通过政府组织的履约监督核查后方可出售。
合肥市包河区BH202105地块和经济开发区JK202113地块采用“摇号竞价优质住房建设方案”。当投标价格达到最高限价时，如仍有其他投标人愿意继续参与投标，则转入优质商品房建设方案竞得阶段，参与投标的投标人必须现场提交参与优质商品房建设方案的申请。
与“竞争性质量”相比，南京、成都在土拍阶段走得更远、更直接的是“固定质量”。
南京本轮出让的土地将以“限价、定质、有竞争力的地价”的方式出让。当网上交易达到最高限价时，竞买人的土地必须以抽签方式确定，商品房预售条件将提高至已完成住宅投资的50%，部分土地可能无法合作开发。所谓“不允许合作开发”，是指“该地块不得联合登记竞买或合作开发。竞得土地后，竞得人可按现行规定设立项目公司，但竞得人须持有100%股份，股权不得转让”。
成都将不再通过竞拍方式建设和自持定容租赁住房或继续竞拍自持租赁住房面积比例。这也是成都在6月7日发布《成都市新建商品住宅技术管理规定》后，首次将“定质”与土拍挂钩，对成都新建商品住宅项目的品质、品质、使用功能做了详细的澄清。
“竞争质量是防止房地产企业偷工减料降低工程质量以变相降低成本的背景下，房地产企业综合成本上升但对房价的控制严格。这是影响老百姓生命财产的民生问题，将严格管控。”通策研究院研究总监宋宏伟指出。
RealData的高级分析师潘浩也持类似观点。在他看来，“质量是为了防止房企快速周转造成产品质量下降而损害消费者权益；其次，一些房企实力不足
但从第一轮集中供地的实施来看，不仅没有达到地价下调的预期，甚至不少城市的溢价率和地价都创下历史新高。
如招商蛇口以32.5亿元竞得重庆市沙坪坝区西永集团一商住地块，溢价率129.98%；武汉市东西湖区地块全部溢价出让，该区域楼面价连续两次刷新；广州黄埔军校小学地块成为“马甲”专场，参与“围猎”的房企多达320家。
中原数据显示，第一轮集中供地22个城市住宅用地出让总量达802宗，土地出让金总额10530亿元，土地平均溢价率14.7%；平均楼面价10002元/平方米，较2020年上涨15.1%。22个城市中，最高的是重庆，溢价率为36.23%；其次是厦门和杭州，保险费率在20%到30%之间。
大家似乎都忘记了集中供地的初衷。没有经历过任何试点的第一轮集中供地，以实际行动转向了与政策初衷相反的方向。
因此，在第二轮集中供地中公布招标规则的几个城市都调整了溢价率。
杭州调整了土地最高限价。一般土地溢价率为15%，“有竞争力品质”地块的溢价率不高于5%；南京将竞价最高溢价率由此前的30%下调至15%；虽然成都没有规定最高溢价率，但根据“拍卖时的出价”和“土地最高限价”，成都第二轮供应的75块地块，大部分的溢价率都没有超过10%。
“对房企来说有利有弊。好处是控制溢价率等于控制土地成本，高价地王现象会明显减少，增加中小房企的生存空间。”另一方面，根据宋宏伟的分析，对房企的资本金要求更严格，与三条红线一致，防止房企变相加杠杆，增加风险。
需要指出的是，杭州和成都在最新公告中都规定了征地企业的资金来源，要求招标资金为自有资金合规使用。经审查不符合要求的，取消潜在投标人的投标资格。
“这是对房企土地预整合进行管理的行为，避免金融杠杆使用不当或过度，给行业发展带来风险和隐患，如
度拉升土地市场热度、炒高地价等行为，同时彻底打击以投资为目的开发企业扰乱行业稳定发展。”潘浩分析指出，这是从政府层面进行的一次行业筛查，资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。
