(原标题：多城楼市调查：炒房者梦想破碎，二手房降价逐渐成为趋势)
房价永远不会下跌的幻想已经悄然破灭。
“现在德胜和月坛的成交价都被拉低了”“价格可以谈了，房源降了200万”“我们都让业主降价了，现在市场就是这样，不降价怎么卖？”8月，北京热浪滚滚，西城区的房产中介却仿佛置身于3月9日的严冬。
短短一个月的时间，北京昔日的顶级学区发生了翻天覆地的变化，市场价几乎与周边区持平。在实际走访中，记者发现，虽然看房的人很多，但实际出发的人并不多；在又深又破的小区里，很多业主掩饰不住自己的压抑，被中介劝说降低房价。
不仅在北京，在杭州、上海、苏州等地，也不再是单一城市的孤立病例。在密集的调控锤下，填补二手房“漏洞”成为众多政策的重点。学区住房信仰和房价信仰正在成为历史名词。
“如果说有放松监管的幻想，那现在已经完全破灭了。”一位房地产公司官员说。可见，新一轮全国楼市调控的大幕已经拉开，本轮调控的力度、范围和决心都是前所未有的。楼市过热的城市将被坚决追究责任。
房地产投机者的时代结束了。正如中国银行业监督管理委员会主席郭树清曾经说过的：那些赌房价永远不会下跌的人，最终将付出沉重的代价。疯狂增长多年的楼市，终于有望逐步纠正错误，房子也有望回归到住宅物业，不再是人民肩上的一座大山。
北京：顶级学区房失去光环
扫完健康码，走过坑坑洼洼的水泥路，来到一栋六层小楼前。它位于北京市西城区塔苑胡同。这个住宅区已经有30多年的历史了。小区四周都是树，但一进楼道，眼睛就好像失去了功能，灯光昏暗，墙壁脱落，电线缠绕。
中介小吴对这个地方很熟悉。最近几天，他带了几个人去参观房子，但结果并不令人满意。“德胜的价格还会再跌吗？”“现在买德胜，将来孩子上小学能有保障吗？”面对看房者的提问，萧只有无奈地一笑还是给出了保守的参考建议。
一个月前，“731”政策后购买德胜、月坛、金融街学区的家长发现，1000万元购买的学区房源成了“盲盒”游戏，只能选择其他区的普通小学。此后，北京这些顶级学区开始从高峰滑落，成交价格大面积下跌。
“受政策影响，德胜学区价格瞬间下跌。这一块的单价以前是16万左右，现在是13到14万，相当于有些房子掉了200万。现在，基本的两居室可以以700万到800万元的价格拿下。上个月卖了十几套，已经太多了。”小吴说。
年初市场红火的时候，西城学区还是个热点。虽然楼龄能跟得上买房人的年龄，但很多人还是纠结于花几千万，挤进50-60平米的小屋。没有生活品质，没有现代气息，仿佛穿着它一夜之间回到了80年代，只是为了上最好的孩子小学。
如今，高价买不到安全感。在大量学生和多校抄写员的政策下，顶尖学区支持顶尖小学并不是100%。而这直接影响了市场对其价格的预期。买家悄悄占据市场主导地位，中介也站出来帮买家砍价。
不仅如此，因为
他还说，之前有客户把朝阳的房子卖了，想换到西城，但今年转让了。去年“731”后在西城学区买房的人几乎不可能赚到。有人从今年5月份开始，发现房价在下跌。他们7月份卖了，但还是亏了50万。“投资失败了。”想搞房地产投机的人说出来。
学区永不沦陷的神话在北京悄然结束。虽然最近大部分降价都是在之前的顶级学区，但是在如今的市场环境下，买家的观望态度却是与日俱增。无论是刚需还是改善，大部分都停止了非理性入场，暂停了在德胜等区的销售。
苏沪市场出现降价苗头
“以后在苏州买不起房子，只能去上海。”2019年苏州楼市火爆，部分小区房价暴涨，堪比上海中环。当时苏州人就表达过这样的感情。不过，今年苏州楼市正式进入“横盘期”。
“现在苏州二手房大面积降价，大量楼市投资者降价卖房，割肉离场，新房市场也处于低谷。”一位熟悉苏州楼市的市场人士告诉CBN。
根据苏州7月份发布的数据，当月苏州新房成交均价为2.6万元/平方米，较上月有所上涨。但与此同时，二手房平均挂牌价格为24800元/平方米，低于上月。
冰山指数显示，8月第一周，苏州姑苏、吴江、吴中、工业园区、相城区房价环比继续下跌。昆山和高新区是唯一环比增长的地区。今年4月份，由于学区因素，昆山市场变得火热，房价环比上涨2.6%，但现在涨幅已经放缓至0.9%。
“平均挂牌价格下降反映了市场实际成交不佳，业主对房价的预期降低。”上述人士说。
苏州当地一位购房者告诉CBN，她从今年4月份开始关注工业园区湖东CBD一套挂牌价格超过1000万元、单价超过6万元/平方米的房子。这个价格基本属于苏州房价的第一梯队，但上市两个月后，业主降价60万，她选择继续观望。“毕竟市场上到处都有降价的房子，而在我的预算中，有很多选择。”。
另一位在上海工作的购房者从今年年初就开始关注昆山花桥的房子。她告诉CBN，最近两个月花桥地区整体降价明显。“我一直关注两个房子，一个降价35万，另一个降价15万。
都是7月以后业主调价的。”与此同时，上海市场也现降温苗头。今年以来，上海已经10次出台楼市新政以及补丁政策。7月，上海再出重磅调控，规定二手房价格在挂牌核验后方可对外发布，此后虚高房源纷纷下架。
“上海下半年的楼市已经是明牌，我们这个片区接下来停涨是确定的，现在我们都告诉想要卖房的客户，能以核验价挂牌卖就赶紧卖，下半年可能政策还会收紧。”上海市宝山区一家中介门店负责人对第一财经表示。
一位在大虹桥区域购房的海归落户者告诉第一财经，他买完房后上海即发布二手房核验价新规，同小区同户型挂牌总价立刻跌了30万元。
“前滩在二手房核验价新规后，大概成交了3套房，成交价对比之前至少回调5%。”前滩是本轮上海楼市上涨最热区域，一名专做前滩业务的中介表示，前滩房价已经见顶，进入下行通道。
杭州：二手房成交量腰斩
调控重锤落地前，杭州楼市热了很多年，新房“万人摇”现象频繁出现，新房火热也带动着二手房房价不断攀升。
今年8月5日，杭州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，升级限购门槛——落户未满2年的，需连续缴纳2年社保方可购房1套；非杭州户籍的需连续缴纳4年社保方可购房。
而在这一新政出台前，杭州二手房市场已经嗅到风向，开始降温。今年3月，杭州二手房成交量一度达到11534套的峰值，而到了7月份，这个数字仅剩下6179套，短短三个月间，二手房成交量腰斩。
8月第一周，杭州主城区二手房签约量不足1000套，环比再下跌7.5%。7月份，杭州二手房市场成交均价为3.38万元/平方米，相比成交情况最“冷”的2月份，还低了近2000元/平方米。
与此同时，杭州的二手房库存仍然居高不下，因此售房者心态也已发生改变，愿意在价格上有所折让。
“新政之后，有业主调低价格，有人干脆撤掉房源，不愿意降价所以不卖了。”杭州滨江区一名二手房中介对第一财经表示，新政后他接到一名业主电话，称愿意调低房源价格20万，同时也有挂牌价偏高的业主不愿意调价。总体来说，他认为下半年降价是大势所趋。
一名杭州购房者表示，她一直关注距离西湖不算远的银泰城一小区，新政前挂牌价降了20万，新政发布后，立刻又降价10万。
杭州的学区房神话也在破灭。今年7月中旬，杭州市曾出台《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》，其中提到要推进名校集团化办学、推进双向等额招生等。
上述意见稿出台不久后，7月27日，杭州对口学军小学求智巷校区的一套顶级学区房源法拍，仅以7.85万元/平方米的单价成交，接近底价，相当于在房源评估价的基础上打了个七五折。而贝壳上面该小区的房源均价超过11万元/平方米。业内人士认为，这一场凉透的法拍，是对学区房价格进行了新的锚定。
楼市调控预期不放松
从以上地区表现可知，全国楼市调控已进入新的强周期。中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年，全国各城累计房地产调控政策次数为304次，再创半年调控次数历史新高。
7月23日，住建部还联手与房地产紧密相关的七部门共同发布一则重磅通知，其中明确：三年内整顿好房地产市场，“对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决问责”。话音刚落，上海、绍兴、合肥等14个城市再出楼市调控新规。
中金固收认为，2015年之前房地产调控政策基本是一刀切，通过限购限贷等进行全面调控，而2015年之后赋予地方更大自主权，尽管房价上涨高的城市会受到调控，但在涨价预期下需求很快会溢出其他城市，这也让我们见证了过去长达六年的房价上涨周期。
但如今，楼市调控进入了新局面，力度与决心都是空前的。
此外，纵观7月以来出台的调控，补上二手房这个“漏洞”成为政策焦点。多城开始整顿二手房中介经营、出台二手房指导价、打击炒作学区房。截至目前，深圳、成都、西安、宁波、三亚、上海等地都已推出二手房价格调控文件。
业内人士认为，在一线城市，二手房占市场总成交基本达到80%，过去只针对新建住宅的限价等政策影响有限，升级二手房调控是必然趋势。从政策效果看，包括深圳等城市已出现房价见顶的迹象，调控效果越来越明显。
