县城房价“三万”，三四线城市和百强县可能成为调控重点
一套133平方米的顶楼精装房以3.7万元/平方米的价格成交，总价500万元。这笔交易发生在8月初，既不在上海，也不在杭州，而是在浙江、福建、江西、安徽四省交界的浙西四线城市衢州——。
几天后，8月7日，衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》。这个房价接近一二线城市的四线小城，再次升级调控政策。
8月10日，全国百强县之一的义乌又新增——名“控军”，房价排名第二，浙江第一。
义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组8月10日发布通知称，将进一步加强对义乌市房地产市场的调控，通过优化土地供应、加强质量管控、制定房价地价联审备案制度、实行“公证抽签”、支持自住需求、调整限售政策、严格更名管理等措施，确保当地房地产市场平稳健康发展。
作为金华市下辖的县级市，义乌的很多房价都进入了“三万时代”。根据中国房地产协会公布的全国房价数据，义乌继续以29523元/平方米的均价位居浙江县域第一，这也有力提振了金华市的整体房价。不仅是义乌，江浙地区的江山、永康等很多县都在贡献越来越多的“三万”房子。
县城房价“3万化”
作为浙江省为数不多的四线城市之一，衢州的房价已经赶上了一二线城市，这与浙江省衢州较低的经济水平形成了对比。
在全国房价网上，2021年7月衢州市挂牌价格为18117元/平方米，与同期成都、Xi安几乎持平，平均总价为209万元。这也意味着刚需买首套房的人需要准备至少60万元的首付。
截至目前，衢州柯城区除了上述接近4万元/平方米的成交案例外，西部地区也有不少均价接近3万元/平方米的二手房，已更名为“智慧新城”。
衢州的房价到底有多贵，从其所辖县城江山的房价也能看出来。今年4月，江山黄晨社区北部地块经7小时296轮报价，由浙江万荣湖北置业以总价46366万元竞得，楼面价13987元/平方米，溢价率76.52%。约1.4万元/平方米的楼面价刷新了江山地价纪录。如果按2倍估算，新盘平均售价不会低于2.8万元/平方米。
根据全国房价数据，江山的房价位列全国县域房价榜前十。榜单前20名县中，75%位于江浙，65%由浙江贡献。
“江山有很多房产中介，生意还不错。”在当地做了11年房产中介的张林告诉CBN，县城小城镇的房产中介有几百家，新盘往往一开盘就被抢，新房和二手房的价格都在2万元以上。
在江山市制造销售家具的企业主李龙告诉CBN，他10年前买的一套联排别墅总价580万元，现在已经涨到2200万元，单价很快就要超过3万元。虽然房价一直在涨，但近两年涨幅特别明显。
江山本地居民周告诉CBN，去年上半年买的房子平均价格在1.3万元/平方米左右，今年上半年已经涨到了2万多元，n
易居研究院智库中心研究总监严跃进对CBN表示，房价高企的原因有很多，供给不足和需求激增往往是房价明显上涨的重要原因。另外像衢州这样的城市经济基本面好，房地产市场容易反弹。
衢州，位于浙江省西部，可以说是一座依山而建的城市。市区面积小，分布在当地的曲江和浙赣铁路的狭长地带，与浙江省北部和东部城市有很大的不同。
从常住人口/建成区来看，衢州人口密度约为2.41万人/平方公里，居浙江最后。这意味着衢州可用于住房开发的土地相对有限，这也导致住房供应稀缺，尤其是江山。
数据显示，2020年江山市商品房销售面积将下降48%，使得人均商品房销售面积仅为0.34平方米。2019年，江山商品房人均销售面积仅为0.64平方米。
供应紧张的同时，需求端相对较强，购买力较强。浙江省正在建设共同富裕示范区，衢州的GDP即使在全省倒数也不逊色于全国。同时，作为衡量当地人财富的重要指标，衢州居民人均可支配收入也不低。
数据显示，2020年浙江居民人均可支配收入将超过5万元，在全国范围内仅次于上海。去年，衢州居民人均可支配收入为37935元，其中城镇和农村居民人均可支配收入分别为49300元和26290元。江山市去年城镇常住居民人均可支配收入高于衢州市，达到51987元。
再加上浙江浓厚的商业氛围和长期的藏富于民的传统，衢州的富人还是比国内其他三四线城市多很多。
尽管购买力强劲，但住房改革和信贷宽松进一步推高了房价。
2016年至2020年，漳州市棚户区改造建设分别为4681套、6335套、15505套、7392套、404套，共计34317套，年均6
863套。而每年衢州商品房销售面积则稳定在200多万平方米。如果按一套100平方米计算，每年商品房销售套数在2万多套。这意味着，过去5年里，平均每年的棚户区开工套数，相当于全年商品房销售套数的三分之一左右。至于义乌，藏富于民就更不用说了。作为人均可支配收入多年排名全国第一的“世界小商品之都”，义乌的人均可支配收入已在2020年率先突破7万元，超过上海和北京这些一线城市。
房价调控再升级
为了遏制炒房投机、抑制房价过快上涨，衢州并非第一次升级调控政策。
根据8月7日的楼市新政，衢州市从实行限购管理、扩大限售范围、加强税收调节、建立二手住房成交参考价格发布机制、规范二手住房房源五方面入手。
新政明确，暂停向在市区范围内拥有1套及以上住房的非该市户籍家庭出售新建商品住房和二手住房；对非该市户籍无房家庭，需在该市范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月，可在市区范围内购买1套新建商品住房或二手住房。在衢州市区范围内购买144平方米及以上的新建商品住房，自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。
除此之外，新政提出，在市区热点区域试点建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为最小单元，形成二手住房成交参考价格，定期在相关管理平台上发布。商业银行严格按照发布的二手住房成交参考价格为上限发放二手住房按揭贷款。
在规范二手住房房源上，新政明确，二手住房房源挂牌信息中不得出现“学区”等相关概念。房地产经纪机构不得对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息，对存在恶意哄抬房价、借机炒作学区房、捏造和散布房价上涨不实言论等违法违规行为的经纪机构和从业人员，依法依规采取约谈、公开通报、暂停网签、失信惩戒等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
早在今年4月，衢州开化县和江山市也纷纷出台房地产调控新政。其中，江山出台的楼市调控“12条”首次提出了“限价”的出让政策。
“12条”明确，对市场关注度高的热点地块住宅用地出让，视情从“限房价、竞地价”“限房价、限地价、竞配建”“限房价、竞配建”“限房价、竞自持”“限地价、竞自持”等方式中择优选取；在实行住房限售上，对市场关注度高的热点地块，土地出让前应明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。
严跃进认为，今年持续的政策管控，已经使得房地产市场总体趋稳向好，炒作的现象少了很多。所以近期的调控加码，其实更多体现为地方政府主动调控的自觉性增强了，而不能简单归咎于房价炒作等市场乱象。
他预计，随着调控升级从一二线城市逐渐进入三四线城市，百强县和县级市后续的调控升级概率还将继续加大。尤其是三道红线后，部分房企为了规避拿地风险，纷纷到此类城市，导致地块竞拍非常激烈，这都是后续调控所需积极关注的内容。同时，这些城市也需在土地供应等方面发力，以更好改善此类城市的供求关系，促进市场平稳健康发展。
