原标题：连涨十月！北京二手房5月涨幅全国第一，学区房已逐渐降温？
导读：供需两旺，成交加快。
来 源丨21世纪经济报道
记 者丨见习记者 李莎
编 辑丨李博
日前国家统计局发布的5月70城房价数据显示，一二三线城市5月二手房销售价格涨幅均有所回落，其中一线城市二手房销售价格环比上涨0.6%，涨幅较4月回落0.2个百分点。
北京5月二手房销售价格环比上涨1.1%，涨幅较4月回落0.1个百分点，但涨幅排名攀升至70城之首，领涨全国二手房市场。
据北京住建委数据，5月北京二手房签约20587套，其中二手住宅签约18838套。易居房友、合硕机构等多家数据显示，自4月开始，北京二手房成交量连续下滑两月。
合硕机构首席分析师郭毅在接受21世纪经济报道记者采访时表示，尽管5月成交量小幅下滑，北京二手房市场仍处于高位、高热状态，供需两旺。
近日，21世纪经济报道记者实地走访朝阳、海淀、昌平、丰台的多个房地产经纪门店发现，北京多区域二手房价格较年初均出现上涨，二手房市场呈现成交速度加快、议价空间变小、部分房源挂牌价格明显高于市场价格等特征。
北京二手房价格连涨十月
“我看的房子从去年年底到现在普遍涨了10%，多的涨了20%，涨一波太伤刚需了。”近两月在霍营、立水桥和13号线沿线陆续看了30多套二手房的雷驰告诉21世纪经济报道记者。“想买一套400万元左右的两居，几乎没有合适的。”
天通苑在13号线立水桥站以北1公里多的地方，附近有5号线天通苑南、天通苑和天通苑北三个地铁站，是亚洲最大的社区。
负责天通苑二手房市场的房屋经纪人赵凯向21世纪经济报道记者透露，从年初到最近，他成交的同格局刚需两居室涨了约20-25万元。
“由于每套二手房的条件不一样，楼龄新一点的房子涨得可能会稍微多一点，但天通苑涨幅差距不会特别大，近期的成交价确实比年初高了一些。”赵凯说。
国家统计局数据显示，2020年3月开始，北京二手房价格开始回弹，环比涨幅从2020年3月的0.2%上升到5月的1.8%。
此后，除2020年7月价格与6月持平外，2020年8月开始，北京二手房价格已经连涨十月。今年开始，环比涨幅整体扩大，3月二手房价格上涨最多，涨幅1.4%；4月开始，涨幅连续2月收窄，5月二手房环比涨幅1.1%，在70城中排名第一。
郭毅指出，北京最近这几个月房价上涨的速度比较快，今年年初，北京北部区域和具备教育等特殊资源的房产价格上涨更明显。“但接近年中，现在整个北京二手房市场大致出现了一轮普涨现象。”
同时，郭毅表示，整体而言北部区域的涨幅更高，南部区域和“老旧小”房源的涨幅略低一些。
负责北京北部亚运村、惠新区域的房屋经纪人陈枫告诉记者，他成交的房源均价上涨了5000元/平左右，房价上涨主要集中在去年年底到今年4月。“最近这一两个月市场都还比较稳定。”
陈枫指出，其所在区域房价上涨主要受学区房价格上涨带动，“5月开始小学入学信息采集，着急上学的来不及上车了，现在又没有大的政策出台，市场就比较稳定了。”
紧邻东城的朝阳左家庄片区情况类似，左家庄房屋经纪人张顾国告诉记者，受学区房换房周期影响，紧邻东城的左家庄片区二手房市场热度逐渐降低，房价基本稳定。
但位于北京西南部的丰台科技园区域情况则有所不同。6月20日，记者走访丰台科技园中介门店，该区域资深房屋经纪人冯海堂告诉记者，丰台科技园区域今年整体涨幅在3%-7%之间，品质次新小区涨幅更大。
冯海堂说，丰台科技园周边二手房价格受学区房价格上涨的直接影响并不大。丰台学区资源不如东城、西城、海淀和朝阳，有学区需求的业主一般会选择出售丰台房源，置换前述区域房源，“学区房的影响更多是业主着急卖掉丰台的房子去买学区房。”
多位不同区域受访房屋经纪人均表示，市场上存在部分业主房屋挂牌价格高于市场价格的情况。
冯海堂表示，5月之后，丰台科技园区域的二手房市场并未出现明显降温。由于今年房源成交价格逐步上涨，业主预期变高，市场上出现了部分房源价格虚高现象。
如贝壳平台经纪人端显示，万科蓝蓝沁家园5月22日成交一套82.82平方米的两居室，成交价568万元，单价6.86万元/平方米。贝壳用户端显示，目前该小区仅1套同户型房源在售，挂牌价格为625万元，单价7.55万元/平方米。
“同一个小区，很多业主都会觉得自家房子比别人卖出去的更好，挂牌价格相应就会变高，一旦成交，下一套挂牌房源的价格可能会更高。”冯海堂说。但二手房市场分散而复杂，大部分着急置换或急需用钱的业主挂牌价格一般会相对合理。
“我觉得二手房的挂牌价格高于市场价格也很正常，这代表房东心理状态的变化和对价格预期判断的变化。”郭毅说，“挂牌价高并不代表高价房源能成交，决定市场是否存在不稳定因素的还是成交价格的变化情况。”
冯海堂指出，虽然区域内二手房价格还在上涨，但北京方向、万科蓝蓝沁家园等项目目前在售价格仍略低于2017年市场高点价格。
供需两旺，成交加快
“好房子很快成交，硬伤房子卖不动。我还没谈过价，但看上的几套基本一周内就被其他人下手了，一般成交价和挂牌价相差不到10万元。”雷驰说。
多位受访房屋经纪人均表示，其所负责的区域整体出现二手房成交速度变快，议价空间变小的情况。
“今年确实消化得比较快，其实年前成交量就还可以，但3月二手房市场达到一个峰值，客户量很大，消化了很多房源。”在丰台角门东区域从事二手房交易的房屋经纪人王豪说，“你不出手，户型好、配套好的优质房源可能很快就没了。”
合硕机构数据显示，今年1月1日到6月16日，北京二手住宅成交逾10万套，月均成交套数约1.82万套（6月暂记半月计算）。3月二手住宅成交套数最高，近2.22万套，4月、5月二手住宅成交量连续两月下跌，分别约为1.99万套、1.88万套。
郭毅表示，从多年市场观察经验来看，北京二手房市场热度一般以1.5万套/月的成交量为指征。
“如果单月二手房销量超过1.5万套且持续超过1.5万套，那市场需求就相对旺盛，二手房价格也会保持在持续上涨的市场周期里。”
虽然较3月而言，4月、5月二手房成交量连续两月下滑，但市场依旧保持高位、高热运行状态。
“我觉得只要整体市场热度还保持在相对稳定的状态下，这种单月成交量的小幅下滑没有特别明显的趋势性变化。”郭毅说。
与成交量大、成交速度相对应，北京部分二手房交易的议价空间也在变小。张顾国透露，最近他同事同他所维护的房源业主谈价，“两个业主都不谈价格了，之前还能谈一些。”
赵凯表示，现在天通苑议价空间也在收紧。“给客户推荐的房源已经接近市场价了，再谈空间可能也就是5-8万元。400万元的房子，谈下来8万元也就是2%的比例，不会再像之前有些人说的10%这么大的空间。”
北京部分区域二手房市场或有向卖方市场靠拢的趋势。冯海堂指出，现在丰台科技园区域卖房的客户以置换客户和着急用钱的客户为主。
冯海堂向记者展示京投万科西华府的系统后台，界面显示，6月20日京投万科西华府在售80平以上两居为19套，其中9套均贴有“已报客”标签，冯海堂说这些都是换房业主。
“不只是换学区房，还有两居换三居或者工作调动换房，很多换房业主没有找到合适的房子可能不会诚心签约。如果目标房源上涨过多，他出售的房源很可能也会涨价。”冯海堂说。
另外，一些“好房子”也在变贵。“5月开始附近市场总体是稳定的，但有的小区因为缺房，好户型房源的成交价还是比4月份高。” 陈枫说。
郭毅指出，就目前情况而言，北京二手房市场的挂牌量和成交量仍处于相对高位状态，是一个供需两旺的市场，进一步推升挂牌价格和成交价格上涨。
“我觉得大家购买北京二手房还没有一个很明显的投资逻辑，更多还是出于自住，或自住加改善，或自住加保值增值的诉求。”郭毅说。
郭毅认为，随着东城、西城、海淀等教育强区入学政策更新，学区房调控升级等，学区房市场已逐渐降温。二手房价格上涨对成交亦有抑制作用，第三季度北京二手房市场进入相对高位状态之后，将逐步恢复理性状态，“成交量和成交价格将总体保持稳中有降态势。”
“5月北京二手房价格涨幅控制住了，是房价恢复稳定的开始。”郭毅说。
雷驰还在利用周末时间看房，“房子看多了就不慌了，我觉得我没有那么着急了。我准备等萬橡悦府开盘，如果买不到，我就上车天通苑的二手房。”
（文中雷驰、赵凯、陈枫、张顾国、冯海堂、王豪均为化名）
