来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
作 者丨朱英子
编 辑丨李伊琳
一个在北京没有购房资格的人却能飞越政策禁区买到房，一个无力支付住房抵押贷款的人却能卖抵押房还债？
中国裁判文书网2021年5月8日披露的一份房屋买卖合同纠纷二审民事判决书揭开了一条二手房买卖的灰色途径，没有购房资格找了有购房资格者挂名，没有钱解质押可通过年息43.8%的民间借贷资金周转。
而这一切的基础都在于那套坐落于北京市通州区通惠南路的房子有所值。
避税的“阴阳合同”
2018年9月29日，47岁的周达（化名）作为出卖人、63岁的张娴琦（化名）作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价格为259万元，买受人采取一次性付款的方式于2018年10月31日前支付。此外，该合同文本中需填写的项目基本均为空白。
所交易的房屋便是上述通州区房屋，原登记在周达名下。2018年10月15日，张娴琦向税务部门缴纳了印花税、契税及其他税费，该房屋于当日转移登记至张娴琦名下。
明面上，一单二手房交易顺利完成，进入相关部门系统的成交价格便为259万元。
而暗地里，还隐藏了多份与之相关的协议书，最终促成了上述虚低的成交价以及虚假的购房人。
与上述“阳合同”直接对应的“阴合同”其实早在2018年5月17日便已签署，该份合同与“阳合同”同名，出卖人亦为周达，但买受人却是张娴琦的儿媳，且房屋成交价格变为了600万元，并附有具体付款方式的补充协议。
张娴琦在法庭称，房屋购买合同是其儿媳和周达洽谈的，但是在过户时儿媳没有购房资格了，所以将房屋过户至其名下。
此外，张娴琦亦在法院承认，“阳合同”价款约定较低，系双方为规避税费采取的措施，实际双方另行签订有合同。
而在“阴合同”的《补充协议1》中，双方约定房屋成交价格600万元，包括房屋净价259万元及固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等341万元，同意按房屋净价259万元办理房屋的缴税、过户手续。
彼时，周达虽为该套房的所有权人，但其所有权证书早已被抵押出去了，抵押权人为中航信托和北京市通州区农村信用合作社联合社营业部。
所以，“阳合同”中还约定，周达应于2018年9月30日前办理抵押注销手续。但是，周达没有钱偿还抵押贷款，需要用买受人的钱做解押。
张娴琦称，因为其不放心将钱直接给周达去解押，所以找到了第三人尹康。由此便出现了开头提到的年息43.8%的民间借贷之事。
解质押的“高利贷”
周达通过将自己这套房子抵押给金融机构融出了多少钱呢？
据法院前往北京市通州区不动产登记事务中心调取的相关抵押登记信息显示，2005年12月7日，周达在该房屋上设立抵押登记，抵押权人为北京市通州区农村信用合作社联合社营业部，贷款金额为51万元，抵押期限为2005年7月14日至2030年7月14日；2017年12月8日，周达与中航信托在上述房屋上设立了抵押登记，担保数额为350万元，债务人为周达，还款期限为2017年11月30日至2018年11月30日。总计融出额达401万元。
2018年8月27日，周达、张娴琦儿媳和尹康签订了一份《委托收款协议》，约定基于尹康向周达提供一笔400万元的贷款用于向金融机构赎楼以便将周达名下房产出售给张娴琦儿媳，经三方友好协商，张娴琦儿媳自2018年8月28日之后支付周达的房款，将优先用于归还周达对尹康的借款，在归还还清400万元之后，余款仍按约支付给周达。
同日，周达与尹康签订了一份《借款协议》，载明为解决周达向中航信托的借款，尹康将提供400万元给周达，主要用于归还周达欠款，还款来源为周达出售的上述房屋，借款服务费为每十天计收本金的1.2%。
每十天计收本金的1.2%换算成年利息便是43.8%。
2018年9月3日，周达出具《借条》，载明：今从尹康处借得款项400万元，约定服务费为每十个自然天1.2%计收，第一期服务费（2018年9月3日-2018年9月23日9600元已付）。
根据法院调取的银行转账记录，在2018年5月17日至2018年11月19日期间，张娴琦的儿媳分多次向周达转账，总计金额117万元。
在2018年8月28日至2018年11月19日期间，张娴琦的儿媳还向尹康多次转账，总计金额463万元，亦在此期间，尹康向周达多次转账共计470万元。同时，尹康陪同周达办理了两次解押手续，上述抵押登记注销时间分别为2018年9月18日、2018年9月12日。
解除质押后的2018年10月15日，周达与张娴琦的儿媳签订《补充协议3》，约定：应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买受人指定人员名下，同意以买受人指定人员作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得其指定人员的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务；买受人指定人员名称：张娴琦，买受人承诺若买受人与其指定人员之间出现纠纷，由买受人承揽，与他方无关。同日，过户完成。
据张娴琦提供的证据显示，周达共向其儿媳出具过7张收条，载明共计收到款项597万元。张娴琦儿媳表示，上述收条系周达亲自书写，周达根据收到的其与尹康的转账向其出具收条。
一直到2019年2月25日，周达坠楼身亡那天，张娴琦的儿媳尚有购房尾款3万元未支付。
合同整体效力不受影响
周达去世后，其独生女将张娴琦告上法庭，称其父周达是被“套路、高利贷”坑蒙拐骗、威逼胁迫而跳楼自杀。
周达的女儿称，在周达自杀前4个月，即2018年10月15日，将其名下的案涉房屋过户给张娴琦，在此前后，周达被绑定银行卡、具有支付功能的手机被“套路贷”控制。周达生前患有抑郁症，2018年5月其病情已经变成复发性抑郁障碍，这种病的特点是记忆力障碍，可能触发自杀。且周达向张娴琦的儿媳出具的房款收据与银行转账记录不符。周达在签订合同时系限制民事行为能力人，该合同不是其真实意思表示。
而且，周达与张娴琦签订的合同价款很低，实际成交价并不是这个价格，二人的行为扰乱了社会秩序，是以合法形式掩盖非法目的。另外，张娴琦的儿媳把应该付给周达的房款转化成了第三人对周达的高利贷，违反了法律及相关政策的规定。
因此，周达的女儿主张，2018年9月29日周达与张娴琦签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
对于借贷一事，张娴琦儿媳和尹康辩称，《委托收款协议》《借款协议》都是周达的真实意思表示，周达因无力偿还抵押贷款，且张娴琦儿媳与周达签订的房屋买卖合同约定的付款条件尚未达到，故张娴琦儿媳为周达提供的解除抵押的款项并非房款，且系周达主动要求支付一定的服务费，因周达从别处贷款也会产生利息。
一审法院调取了周达在北京安定医院的就诊病历，该病历显示周达自2016年11月至2019年1月多次前往该院精神科就诊，主要诊断为中度抑郁发作、失眠、复发性抑郁障碍等。
法院称，根据查明事实，周达与张娴琦签订的《北京市存量房屋买卖合同》实为在不动产登记部门的备案合同，大部分内容为空白。周达与张娴琦儿媳所签订的《北京市存量房屋买卖合同》才是双方实际履行的合同。
通过双方提供以及一审法院调取的证据，可以看出张娴琦儿媳已向周达支付了购房款597万元；周达向张娴琦儿媳出具的收条虽与银行记录不符，但却与双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的付款进度相符；周达偿还抵押贷款的时间、申请注销抵押登记的时间与尹康所主张的贷款偿还时间、款项用途相符，故一审法院对于张娴琦、尹康的主张予以采信。
法院认为，虽然周达曾患有中度抑郁发作、失眠、复发性抑郁障碍，但并不能证明周达在民事行为能力上存在瑕疵。
此外，周达与张娴琦签订的《北京市存量房屋买卖合同》虽然约定的房屋价款明显偏低，但鉴于该合同已经履行完毕，且实际支付的价款远高于约定的价格，符合市场价值，故不能因此否定合同的整体效力。
最终判定，周达女儿要求确认周达与张娴琦签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，二审和一审法院均不予支持。
