青岛楼市新政难逃“宿命”，限售限购松绑泡汤，库存逼近1500万平
时代财经 作者：黄银桥
与所有尝试打破原有调控的城市一样，青岛市4月10日出台购房新政的时候，毫无意外地被推上了舆论的风口浪尖。
尽管楼市新政一日游已经成为常态，但每一次发生依然能引起业界的强烈关注，这一次是发生在北方第三城——青岛。
4月14日，青岛网上房地产官网重新发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，相较于4月10日发布的第一个版本，新活动规则进行了明显的调整。
4月14日调整后活动规则 图片来源：青岛网上房地产 
4月10日调整前活动规则 图片来源：青岛网上房地产
其中第四条删除了一半，保留了“坚持‘房主不炒定位，继续执行限购政策”部分，删除了“由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算”的规定。
而最受瞩目的是第五条，取消了此前原有住房满2年即可上市的规定，改为“出售原有住房新购住房的，新购后家庭拥有住房不应超过2套，且在2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年上市的政策”。
第六、第七条关于人才购房的规则直接取消了。若按照4月10日的规定，在青岛市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制，符合落户条件的在校大学生办理落户手续后，可享受该市户籍人口购房政策；因外出求学，户口自青岛市迁出并能提供在读学校证明的，可享受该市户籍人口购房政策。
与所有尝试打破原有调控的城市一样，青岛市4月10日出台购房新政的时候，毫无意外地被推上了舆论的风口浪尖。
据时代财经了解，青岛并不是第一个在限售政策上动刀的城市，此前山东菏泽、河南开封都曾经试过放开限售政策，但在巨大的舆论压力下，新政往往颁发一日后便被紧急撤回，青岛虽然熬过了一日，但最终难逃撤回的命运。
这一来一回之间，不仅松绑限售第一枪没有打响，就连以人才之名放松的限购政策也泡了汤。
“此次青岛的政策，再一次说明过大尺度的放松依然会面临压力，进一步说明虽然近期各地楼市面临压力，但是突破房住不炒的政策依然是不允许的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进4月14日向时代财经表示。
在青岛地产业内人士张百忍看来，青岛市此次冒着枪打出头鸟风险出台的政策，对于现阶段的青岛楼市是非常有必要的。一方面是城市经济增长的需求，另一方面则是楼市去化的需求。
从城市经济的角度来看，2019年青岛GDP（11741.31亿元）接连被宁波、无锡超越，全国排名从原来的12名下滑至14名，更重要的是青岛后面的“追兵”相当凶猛，其中郑州GDP为11589.7亿元、长沙GDP也高达11574.22亿元，这两个城市与青岛的差距不到200亿元。若郑州在不久的将来超越青岛的话，青岛保持了20年的“北方第三城”的称号将拱手相让。
长久以来，房地产都是拉动各地经济以及中国经济发展的支柱产业，青岛要稳住经济地位，房地产的健康发展必不可少。张百忍向时代财经表示，放开限售会刺激一部分换房需求，“这是个滚动需求，买卖并举，要买就得卖”。
从楼市供求关系角度来看，目前青岛有很多区域都处于供大于求的状态。据张百忍介绍，青岛2018年之前，每年商住土地出让量基本在三四百亿徘徊，2018年开始快速增长，达到七百亿左右，2019年更成功突破千亿。
进入2020年，张百忍认为，青岛商住用地出让总量不会比2019年少，甚至更高。尤其是最近今年土地出让比较少的市区值得期待，如果顺利的话，今年市区土地出让规模会在3000亩上下。“这是一个极为庞大的数字，近几年从来没有这么高。”
大量的土地出让，意味着最近两年青岛市的供应将明显增加。
但在楼市低迷的2019年，青岛的成交却没有像土地出让量那样增长。据锐理新媒体数据统计，2019年青岛新建商品房成交141420套，成交面积为1638万平方米，同比下降11.52%和8.09%。
2020年受疫情的影响，青岛的成交继续走低，锐理新媒体最新数据统计显示，2020年一季度青岛市商品房成交17063套，同比下降30.14%；成交面积202.19万平方米，同比下降27.75%。
来自克而瑞的数据显示，青岛的库存压力在不断加大。截至2020年2月底，青岛住宅部分库存面积为1474万平方米，存销比从2019年1月8.7上升至今年2月份的13.4。
供求关系的失衡，在不断加剧青岛楼市的去化压力，这也是张百忍认为放松调控政策的非常有必要的原因之一。
张百忍预测，如果再继续让土地放量，青岛楼市压力将更大“一旦卖地多了，就是激烈拼杀，对开发商销售能力是个巨大的考验，青岛去年和今年的持续卖地，让很多区域竞争加剧，自然也会让很多开发商被边缘化或者淘汰掉，这是个残酷的过程。”
