房企偿债高峰到了吗？连续两个月债券到期规模超过1000亿元。房协摸清房企融资需求有什么信号？
房企融资环境正在逐步改善。
据RealData统计，2022年1-2月，房企境内外债券融资合计约856亿元，同比下降59%，降幅较今年首月收窄11个百分点。
同时，2月份，房企境内外债券融资到期债务约395亿元，环比下降62.4%，到期债务净额20亿元。偿债压力较1月明显改善。但在3、4月份，房企连续两个月到期债务超过1000亿元，对房企流动性构成一定威胁，增加了对其融资能力的考验。
3月2日，银监会郭树清主席在国新办发布会上表示，房地产泡沫金融化的势头已经得到根本扭转。业内人士认为，郭树清的讲话向市场释放了积极的信号，预计后期房地产金融信贷的供给将是稳定的、局部的，不会出现去年下半年快速收缩带来的市场不稳定。
前两个月，房企境内外债券融资降幅收窄。
RealData表示，今年前两个月，房地产债券市场延续低温，房企债券市场整体仍处于缓慢修复过程中。其中，房企海外负债持续低迷，海外资本市场对国内地产板块的偏好减弱，预计上半年难以明显改善。目前房企的债券融资绝对以国内债券为主。
从房企融资结构来看，国企背景的房企债权融资规模变化不大，民企则大幅下降。尤其是银行贷款，国有央企融资渠道畅通，少数民营企业突围。
图片：通策研究院
柯睿研究中心也表示，从今年房企融资结构来看，目前新增发债主体以国企为主，少量优秀民营房企为辅，国企和央企发债总量占比近50%。
同策研究院研究员应岱臻指出，获得融资的房企依然逃不出“优质”的定位，尤其是民营企业。就2月份成功发行的债券而言，主体评级和债券评级均为AAA。这可能预示着，基于以往对房企排名和销售规模的重视，在房企减仓后，评级水平在金融机构融资决策中将更加重要，这将在更大程度上影响房企融资难度。
此外，值得一提的是，3月1日，碧桂园拟发行50亿元中期票据并获批注册。此前，银行间市场交易商协会对中期票据申报的准入标准是“中央和地方国有房地产企业、a股上市房地产企业”。
连续两个月到期债务超过1000亿。
从房企发债的目的来看，大部分用于偿还公司债。
2月28日，万科拟发行19.9亿元公司债券，最高利率3.8%。债券募集资金扣除发行费用后，将全部用于偿还回售的公司债券。首开股份拟发行25.5亿元中期票据，募集资金拟全部用于偿还债务融资工具本金。
从债务期限来看，matu
克而瑞研究中心认为，在目前境外投资者信心不足的情况下，部分房企海外债券回收相对困难，需要使用自有资金偿还债务，这对于部分流动性紧张的企业来说更是雪上加霜。
中房协开始摸清房企的融资需求。
中央政府和地方政府不断发出支持住房项目融资的信号。
3月1日，郑州发布19条楼市新政，其中一条就是对企业项目给予贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对困难企业发放和展期贷款，加大并购重组力度；按照依法合规、风险可控、业务可持续的原则对房地产企业进行贷款支持，有效缓解市场主体资金链运营压力。
3月2日，河南省房地产协会发布关于统计上报开发企业(项目)融资需求的通知，拟在房地产领域开展专项银企对接。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，河南省房协明确实施银企对接政策，是为了给房企融资端提供更好的护航。类似的操作在很多城市都有，有的市政府会牵头匹配，而河南是从各省的角度。这种操作和郑州房地产政策一样，有非常好的暖意，对改善房企资金状况，激活其经营活动有积极作用。
3月2日，有媒体报道称，应有关部门要求，中国房地产业协会向部分房企发出书面调查函，了解债务情况、债务偿还情况、资产处置进度、风险缓释进度、在建住宅项目停工情况等。债务方面，要求房企上报债务总额和结构、2022年到期和逾期债务、表外负债等。偿债方面，涉及房企可用资金、限贷资金量和偿债缺口，以及去年下半年以来的融资净额。
流出情况等。值得注意的是，3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。
对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，相对去年同期郭树清“房地产金融化泡沫化倾向比较强、是金融体系最大的灰犀牛”的说法，今年的“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”的说法更温和积极，这是对房地产金融降杠杆成果的肯定。
同时，针对现阶段房价出现调整的问题，郭树清还表示“不希望调整的太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳的转换”。许小乐认为，这强调了房地产平稳对稳增长的重要性。
“当前局部城市市场修复力度不足，3、4月房企的偿债压力较大，都需要金融信贷支持。郭主席的讲话向市场释放积极的信号，预计后期房地产金融信贷的投放会平稳偏支持，不会出现去年下半年的快速收缩而导致市场不稳的现象。”许小乐说。
