房地产市场欢迎严厉的金融政策。日前，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(以下简称《通知》)，明确保障性租赁住房项目相关贷款不纳入房地产贷款集中管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
业内专家认为，《通知》有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
体现政策倾斜与引导
2021年12月召开的中央经济工作会议强调探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
目前，各地将加快发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务。今年年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年，全国40个城市新增保障性租赁住房94.2万套，2022年保障性租赁住房供应量大幅增加，重点是人口净流入的大城市，全年新增保障性租赁住房240万套。
中国邮政储蓄银行研究员楼认为，我国正在加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，在这个过程中，银行业需要提供充足有效的金融支持。经济适用房是我国住房供应和保障体系的重要组成部分，对全体人民安居乐业具有重要意义。
在此背景下，《通知》对引导银行业金融机构加大支持保障性租赁住房市场发展具有深远意义。光大银行金融市场部宏观研究员周认为，这是促进我国房地产市场健康发展的长效机制和重要举措，有利于加快建立多主体供给、多渠道保障体系，满足多元化市场需求。此举体现了政策倾斜和导向，拓宽了保障性租赁住房项目的融资空间。
招联金融首席研究员董希淼表示，《通知》明确将保障性租赁住房项目相关贷款不纳入房地产贷款集中管理，是贯彻落实中央经济工作会议精神的具体举措，有助于鼓励银行业金融机构坚持“不炒房”原则，在防控风险的前提下加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
“最近一段时间，疫情的影响还没有消退，中国经济下行压力还是比较大的。在这种情况下，明确保障性租赁住房项目相关贷款不纳入房地产贷款集中管理，有助于银行业金融机构准确把握和落实房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产企业合理融资需求和住房消费者合理住房消费需求。”董希淼认为，春节假期后发布的这一政策，向市场发出了稳定预期和信心的明确信号，有助于促进房地产行业良性循环和健康发展，从而促进扩大内需、稳增长，维护宏观经济总体稳定。
坚持“房住不炒”定位
《通知》落地后，业内专家认为，保障性租赁住房项目相关贷款不纳入房地产贷款集中管理，这也是坚持“房住不炒”定位的重要举措。
事实上，保障性租赁住房不纳入房地产贷款集中度管理，这是房地产贷款集中度管理制度的一种现有安排。2020年底，中国人民银行和中国银行
2021年6月，国务院办公厅发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》号文件，明确了保障性租赁住房的基本制度和配套政策，提出进一步加强金融支持，包括完善适合保障性租赁住房的贷款统计，在实施房地产信贷管理时给予差别待遇。
中国银行研究院研究员郑晨阳表示，在此基础上，各地加快保障性租赁住房相关机制建设，在项目认定、数据统计、监督管理、监测评估等方面取得良好进展。在这种情况下，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》已经具备了落地的条件。
保障性住房主要面向新市民、年轻人等群体，与公共租赁住房和共有产权住房一起，构成了我国的住房保障体系。在业内专家看来，《通知》也是“宅在家里不炒”定位的体现。娄认为，通过发展保障性租赁住房，新市民和年轻人可以用相对较低的租金解决住房问题，这可以稳定市场预期，避免高房价对消费的挤出。为此，积极参与保障性租赁住房建设，也是推进“房住不炒”定位的重要举措。与保障性租赁住房相关的贷款不纳入房地产贷款集中管理，可以进一步调动银行业合规支持保障性租赁住房的积极性，进一步促进保障性租赁住房发展，完善住房保障体系，实现百姓安居，促进房地产市场平稳健康发展。
金融机构应用好政策红利
今年1月，住房和城乡建设部发布的数据显示，“十四五”期间保障性租赁住房供应将扩大40
个重点城市初步计划新增650万套（间）。各地陆续发布的“十四五”时期有关规划显示，上海计划“十四五”时期新增保障性租赁住房47万套（间）以上，达到新增住房供应总量的45%左右；北京市计划新增保障性租赁住房套数占比不低于40%；广州市计划建设保障性租赁住房60万套（间），占住房总量的45.8%；深圳市计划建设筹集保障性租赁住房不少于40万套（间），占住房建设筹集总量的45%左右。在《通知》落地后，业内专家认为，金融机构应用好政策红利，加快进入保障性租赁住房市场，加大对相关项目的支持力度。
“商业银行等金融机构在依法合规的前提下，加快进入住房租赁市场，探索住房租赁信贷新模式，既可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展，也有利于房地产市场平稳健康发展的长效机制形成。”董希淼表示，金融机构要以此次新规为契机，优化房地产金融业务结构，加大对住房租赁市场的支持和服务力度。一是加强与地方政府沟通合作，支持开展保障性租赁住房开发建设，并在住房租赁平台交易撮合、信用评价等各个环节提供创新的金融产品和服务；二是可与房地产企业合作，通过签订租赁权转让协议的方式将待售房源变成长租房源，扩大住房租赁市场供给；三是开发额度和利率适中的租房贷款、租房分期等产品，为有需求的租客直接提供信贷支持。
《通知》对银行业来说也是机遇。郑忱阳认为，银行业要坚持“房住不炒”定位，将资金投向符合要求的保障性租赁住房领域，通过信贷、债券等市场化手段提供金融服务，创新租赁住房债券型投资信托基金产品（ABS）、房地产投资信托基金（REITs）等金融产品，强化数据统计和风险监测，促进金融服务依法合规、风险可控、商业可持续。（经济日报记者 陈果静）
