原标题：北京学区的魔幻剧，从百万大起大落开始，有的人一年赚300万。
2021年，北京学区的住房市场将这种变化的情况诠释到了极致。
7月盛夏，在史上最严调控政策的冲击下，突然进入寒冬，尤其是西城区“金德悦”顶级学区，成交量一度跌入谷底，价格暴跌200万元的学区也不是个例。
然而，据21世纪经济报道记者近日进行的一项调查显示，西城德胜区的学区人气似乎再次卷土重来，成交量大幅增加，几乎消失的议价空间和单价超过17万元的房子再次出现。
即使考虑到每年年初将是学区的旺季，今年的高峰期也会比以往来得更早，幅度也会更大。
不仅是西城德胜区，还有海淀区中关村学区、东城区安教学区。
在市场瞬息万变下，学区炒房者也经历了过山车般的一年。大部分人选择停下来，觉得自己成了韭菜，但也有一部分人还是在倒学区赚钱，高点卖，低点买。一年时间，他们买卖了不到66平方米的学区，赚了300万元。
这样戏剧性的场景，在学区房这个特殊领域并不少见。兼具教育价值和投资价值的学区房价格在过去几年里飙升。直到2021年，“多校划片”“教师轮岗”“学区房指导价”等政策轮番打破学区房“永远上涨”的预期，学区房市场的波动规律才开始出现不同。
确定性消失后，顶级学区呈现出“削峰填谷”的变化，同时仍有急切的买家涌入。
“如果未来几年没有重大政策变化，预计市场会继续重复这种博弈均衡，但只要教育均衡得不到有效解决，学区房就会在振荡中上涨”；
“有人的地方就会有波动，未来几年都会是这种重复历史的趋势，除非有政策”；
“北京学区没有炒作的空间，年初高峰、夏季低谷的规律性变化不会再有波澜”。
上述行业分析师的观点或许能在一定程度上概括学区房市场的前景，但归根结底，市场还是以需求为主，学区房的去向仍没有定论。
没有人能一直站在浪尖上。当潮水退去，终究会有人化为尘埃。届时，谁将是最后一个接过接力棒的人？
特殊高峰期
一位深耕德胜地区多年的资深经纪人告诉21世纪经济报道记者，2021年11月，他们品牌在德胜的成交额在低谷期达到7月的5倍多，12月的成交额与11月几乎持平，也是全年的高点。但2022年1月前12天成交量已经达到30多套，相当于低谷期的两倍。
“前两个月聚在一起买房，导致现在市场上能交易的房子不多。”据经纪人介绍，在价格方面，由于买家多，合适的房子少，德胜学区的房间议价空间小很多。“以前是50060万，现在基本在5-10万左右”。
他工作的机构在营业额方面长期占据德胜地区第一，另一家中介品牌的经纪人也证实了这一趋势。
比如玉祥小学学位对应的一套老小房，面积约60平方米，东西朝向，2021年6月市场最热的时候卖了930万元，9月同样的公寓只卖了730万元。目前，这套公寓的成交价格
“主要是前期观望的客户陆续开工。有的客户是急着上学的孩子，买的房子总价低；孩子不急着上学的客户都来投资了，觉得价格低了就赶紧买。”上述经纪人告诉21世纪经济报道记者，他可以观察到，市场一线的情况是“追涨杀跌总会发生”。当7月价格最低时，交易几乎被切断。当时卖方着急，买方不着急，现在情况又反过来了。
德胜学区是本轮学区房控后反应最强烈的区域。往年被称为“顶级学区”的光环。当时由于该地区几乎所有的学校都是“小黄牛”，任何一所孩子入学的小学，都被认为是在家长买房后踏上了素质教育的起跑线。德胜学区六浦康第二区是2019年发生的知名新闻“30万元单价卖12平储物间”的地方。
去年6月，由于“多校划片”政策中缺少重叠学位，高价购买学区的家长别无选择，只能接受孩子转到下一区普通小学的现实。结果，德胜学区的高价房子从尖顶上掉了下来。从8月到10月，买家一直在观望，现在他们又出手了。
和硕研究院首席分析师郭毅告诉《21世纪经济报道》，一切都是需求造成的。2021年底德胜学区达到峰值的核心原因之一，是北京个人按揭贷款的放款周期发生了变化。2021年下半年，贷款周期从一个月延长到两三个月甚至更长。如果不提前购买学区，贷款周期慢可能会耽误孩子入学，所以我们选择提前两个月将学区住房计划提上日程。
另一方面，由于看房买房的人越来越多，势必会缩小房主的议价空间。
另一个值得关注的原因是，经过去年的调控，德胜学区的住房单价从17万元下降到14万元左右，而什刹海、新街口、湛蓝路和隔壁白涛学区的住房单价从12万元上升到13万元，差距已经缩小。一些原本打算在什刹海学区买房的家长选择了博一博。即使不能上德胜学区的小学，最糟糕的也是调剂回来。
魔术游戏
在“水木社区”，一个起源于清华大学的高知社区，最近有传言说一年内的销售额不到66平方米。
米学区房净赚300万的案例。博主分享称，自己在2021年初市场火热时卖掉了科育小区65.88平米的两居室，2021年12月又以680万元将同户型买了回来，“一来一去，留下现金300多万”。
科育小区位于海淀中关村片区，对应着知名“牛小”——中关村一小，该小区的房子在北京学区房论坛上也是常客。
不过博主也提到680万元的价格不是市场价，博主遇到的是急需资金周转的卖家，需要在两三周之内付清全款，“我是随时等着出手的状态，可以满足卖家的一切条件”。
虽然拉长时间来看，多数西城和海淀的学区房较多年前价格已经暴涨数倍，近几年总体的升值幅度远高于300万，但一年之内这样的价差还是令人咋舌。
在学区房的话题中，资金的衡量单位变成了百万，涨跌动辄百万起步，悲喜在这里被无限放大，关于学区房的博弈也超出一般水平。
上述博主提到的科育小区房子，在一个月之后的近日，价格又涨了，同户型成交价为780万元，一个月100万元的价差，已经是绝大多数国人一年都无法企及的收入。
那些购买德胜学区低总价老破小并寄望顺利进入育翔等知名“牛小”的家长，也是在“赌”，对于优质学区有渴望，谁都希望自己是幸运的那个。
而去年以来“多校划片”“教师轮岗”“学区房指导价”等政策的实施，被业内认为打破了投资学区房的确定性。
“以前是有钱就买，买了就能上牛小，上完牛小还能再高价卖出去，但现在不是了，买哪儿不一定上哪儿。”一位在西城区工作多年的业主告诉21世纪经济报道记者，买房终归不是买菜，尤其西城学区房往往需要卖掉其他区的1到2套房子才可以凑够资金，“还是要慎重。”但他同时透露自己家的学区房要等到孙子、外孙们上完学才考虑出手。
记者走访德胜一个价格相对较高的小区时，刚搬来的住户张阿姨说，她是来照顾孙子的，儿子和儿媳都是名校毕业，卖了老家和北京朝阳区的房子换到这里来住，为的就是育翔小学学位，老人家表示不能理解儿子的决定，“他小时候我们也没怎么管”。
这种现象业内早就分析过，一部分通过教育改写了命运的年轻人，比老一辈对学区房会更有信仰，“毕竟他们真正尝到了甜头”。
郭毅表示，教育是中国家庭对子女最刚性、最核心的投入，只有实现了很好的教育，才能够为子女带来一个更好的未来，保持阶层不下滑，所以长期来看大家还是会很乐意在学区房上做投入。
“虽然过去一年各种各样的政策对学区房有了更多拘束，但总体来讲名校的教学质量并没有明显稀释，所以教育均衡化是一个渐进式的过程。”郭毅认为，学区房的价值变化也是一个长期的过程。
谈及未来几年的学区房走势，郭毅指出，在市场逻辑之下，如果没有大的政策变化，五到十年内学区房可能还将保持上涨大趋势，过程中可能会有小波动。
中原地产研究院首席分析师张大伟则认为：“北京的学区房不存在炒作空间了，目前成交基本都是刚需。”
诚然，我们有理由对学区房的降温抱有长期的乐观心态，但也应该看到，这个过程并不平坦。
一位电影行业从业者说，她和同学们曾混迹于距离德胜门不远的小西天片区，那里有中国电影资料馆，印象中附近的房子大多都很老，小区配套不怎么样，环境倒是很安静。
这位曾走过高考独木桥、将千万竞争者甩在身后的北京电影学院毕业生，在得知小西天区域的学区房高达16万每平米的时候，感慨说，“看来这辈子都没办法实现住在小西天旁边每天遛弯看电影的愿望了”……
（作者：孔海丽 编辑：张伟贤）
