原标题：前11个月房企发债融资8466亿元，年底前仍需偿还800亿元。
本报记者王立新
尽管11月债券市场融资开放，但房企整体融资规模仍处于较为紧张的状态。据RealData统计，2021年1-11月，房企境内外债券融资总额约8466亿元，较2020年同期减少19%，规模减少1990亿元。其中，11月共发行境内外债券融资48只，较上月增加17只，发行规模折合人民币约473亿元，较上月增长55.6%，较去年同期下降43.4%。
“信用债融资明显回暖，政策边际调整效应正在显现。然而，作为融资补血主要渠道之一的海外债券融资环境持续恶化。”中央指数研究院企业事业部研究负责人刘水对记者《证券日报》表示，未来几个月，随着国内融资环境的改善和房地产市场的复苏，海外债务融资环境可能会逐步改善。
内债修复比海外债修复快。
根据RealData的统计数据，从境内外融资的具体情况来看，11月份仅有2只债券在境外成功发行，规模为2.58亿美元。债券发行数量和规模均为全年单月最低，环比下降83.6%，同比下降94.3%。境内债券共发行46只，发行规模约457亿元，较上月增长125.1%，同比下降17.7%，境内债券发行规模约占97%。
此外，11月国内房地产债券结构性特征较强。46只债券中，有44只债券由中央或地方国有企业发行，占比约96%，另外两只债券由万科子公司李因集团发行，优质债券发行人的优势越来越明显。
“海外美元债券市场的低预期持续上升。加上年底房企美元债余额不足，预计12月海外债将维持低位。”RealData表示，但由于国内房地产行业信贷预期偏宽，多家房企到期债务成功展期，部分房企短期流动性逐步缓解，内债修复预期明显超过海外债务。
“从区域市场来看，外资对中国房企的投资信心有待恢复。相对而言，国内投资者的信心应该会恢复得更好，这也让推动此类内债发行变得更容易。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者《证券日报》表示，接下来，预计房企资本状况将得到适当改善。
12月到期债务约800亿元。
事实上，四季度一直是房企还债的集中期。自10月份房企出现债务违约以来，自11月份以来，不少房企都在积极寻求解决短期流动性的策略，比如提前与金融机构协商，协商是否可以对债务进行展期。
自11月初阳光城ABS和美元债券成功展期(2.990，-0.01，-0.33%)以来，越来越多的房企通过展期或要约交换的方式处理到期信用债。
11月24日，根据上交所信息，债券规模15.43亿元的“20格局02”获得通过。11月25日，凯撒宣布了2021年12月7日到期的4亿美元债券的要约交换方案。根据该计划，投资者可获得1000美元的新票据，每1000美元本金可获得25美元的现金回报和资本化利率，新票据将于2023年6月6日到期。11月，中国奥林匹克公园成功翻身国内三大deb
“此前民营房企融资主战场——的海外融资环境持续恶化，“借新还旧”计划大部分失败，给部分海外融资占比相对较高的房企带来较大压力。”一位不愿透露姓名的分析师直言不讳地告诉《证券日报》记者，即使债务延期，也会面临多债集中兑付的压力。除了短期流动性，房企应该寻求更多自救方式。
“距离今年年底仅剩一个月，房企将加快清仓，或在下半年延续以价换量的策略，通过回笼销售市场资金等操作，更好地改善现金流。”严跃进说。
