原标题：三批集中供地陆续上市。当地拍卖市场能否回暖？
中国网财经11月24日讯(见习记者甘)23日，11宗住宅地块第三次在津挂牌，总起拍价约76.7亿元。截至目前，全国22个城市中已有18个城市公布了三批土拍的细则。
据中国网财经统计，上述18个城市共推出528宗住宅用地，总起始价6159.9亿元。由于各城市第二批集中土拍条件严格，房企参与积极性较低，地块拍卖率居高不下，底价成交成为常态。因此，包括北上广深、深圳等一线城市在内的很多城市，都分三批放宽了土地拍卖政策，部分城市还增加了优质地块的供应。此外，国家信贷政策有所放松，三批土地市场能否在多重利好条件下回暖也引起广泛关注。
制图：中国网财经
优质地块增多，土地拍卖政策放宽。
在已公布三批土地供应信息的18个城市中，大部分都遵循了“810新政”的要求。在此基础上，许多城市选择在第三次集中土地拍卖前放宽土地拍卖政策。
第二批拍卖率超过50%的广州，在第三批拍卖前及时进行了调整。南沙、黄埔地块取消了单个地块全周期限价要求，部分地块取消了一个月内一次性支付总价要求，允许最长半年内支付。六块退回的地块也降低了起拍价。
此外，武汉这批土地供应也优化了招标方式。地价吹响后，项目将灵活采用“竞一次性付款”“竞自持租赁住房建筑面积”“摇号”等方式确定最终赢家。招标流程更加精简，方便企业操作。
但这一次，杭州与第二批地块的出让规则不同，第二批地块的出让规则是竞争性和抽签方式并存。此次采用“定质抽签法”统一出让地块，地块的上溢价率调整为10%。同时，竞得人资格取消了同一集团成员企业在同一公告中房地产开发资质一年以上、地块竞买人数不超过五人的条件。
苏州将放宽房企缴纳的费用。据悉，苏州三批土地供应，保证金比例比第二批多50%，三批保证金比例统一降至30%。第二批中标的房地产企业第一次需要缴纳60%的土地出让金，第三批降为50%。其次，除了三批中的园区地块外，其他地块未设定该地块的市场指导价，取消了因超地价而需提前支付尾款的要求。
不仅土地拍卖政策放宽，一些城市还推出了三批地块中的一批优质地块来吸引房企。
与前两批集中供地相比，长沙本轮出让地块的供地结构发生了明显变化。26宗地块中，纯住宅用地18宗，占比69%，商住用地仅8宗。在济南，在济南市挂牌的75宗地块中，64宗住宅用地占近85%，而莱芜区挂牌的6宗地块均为住宅用地。
就地块的区域分布而言，福州市自然资源局已将多块优质地块上架，在热点区域的4个城区推出了21块住宅地块，其中16块位于二环附近，地块位置优越。在广州，虽然三批土地供应数量少于第二批，但这批土地供应的地点集中在主城区和郊区。
程的补给区
据统计，在22个城市的第二批土地供应中，有70多宗地块被拍卖，200多宗地块被撤回，整体拍卖撤回率超过30%。从第三批供地城市的情况来看，无锡已经率先拍卖的20个地块全部出让，没有一级竞拍。另一家第三方研究机构中国研究院的数据显示，在拍摄前，杭州市拱墅区桥西陈宫桥单元GS0609-12地块有10家房地产企业申请用地。
知情人士指出，预计第三批土地将在多重条件下得到优化，房企拿地预期可能有所提升，整体拍退卡情况可能略有改善，但第三批土地供应市场可能延续整体低温态势，城市与城市之间市场热度仍将分化，部分城市拍退卡情况可能有所改善。
相较于调控和供给扩张，房企融资渠道的改善也向土地市场释放了积极信号。9月底以来，中央不断释放维护稳定的信号。近期，广州、佛山等城市的信贷边际有所改善，哈尔滨出台政策缓解房企资金压力，增加住房补贴。中央指数部研究副总监陈文静分析，预计将有更多城市跟随微调政策，短期内市场有望改善。但在“房住不炒”的基调下，很难说政策调控已经大大放松，房地产市场的调整压力依然存在。
此外，根据央行10月发布的公告，个人住房贷款较9月增加1013亿元，银行房贷额度紧张局面有所改善。但信贷端的边际改善传导到市场端还需要时间，房贷、开发贷款等资金到位也需要时间，不同地区、不同客户会有差异。此外，受银行端“两道红线”影响，信贷放松空间相对有限。
上述业内人士指出，对于房企而言，虽然信贷放松空间有限，但中央持续释放稳定信号有利于提振市场信心，随着银行信贷边际改善，房企流动性压力有望缓解。
需要关注的是，各地方也在人才购房补贴、预售条件、公积金贷款等方面出台扶持政策，促进合理的住房需求释放，平稳市场预期；另一方面响应“维护购房者合法权益”要求加强预售资金监管，优先保障工程进度和交付质量。
潘浩坦言，目前三批次供地规则调整一定程度上可缓解房企的“现金流”压力，叠加近期监管层频频释放积极信号，信贷环境改善，房企拿地热情预计会有所提升。陈文静也表示：“四季度市场调整和短期流动资金压力仍在，房企重点工作仍是加快销售回款，保障现金流安全。四季度重点城市首批供地项目或将集中入市，预计房企营销端将面临较大压力。”
