原标题：房贷利率边际松动，银行流动性升温！只需要买家受益。
来源：时代周报作者：吴思友。
房贷政策分化，长期存在？
在“金九银十”之际，2020年下半年开始收紧的房贷政策终于松动。
国庆前，央行、银保监会等部门召开会议，强调不要将房地产作为短期刺激经济的手段，明确将维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。
随后，以广州和佛山为代表的全国多地出现了房贷政策松动的迹象。
RealData发布的最新数据报告显示，10月份，90个主要城市主流首套房贷利率为5.73%，二套房贷利率为5.99%，两者均较上月下调1个基点，为今年首次下调。
RealData表示，10月份的房贷利率修正是年内首次环比下降，这代表着信贷环境的改善。二季度以来，住房信贷环境趋紧，二手房市场率先降温，下半年逐渐蔓延至新房市场和土地市场。新房市场和土地市场的降温将进一步削弱二手房市场的预期。
一方面，利率政策的松动是调控阶段性效果的结果。7月22日，央行金融市场司司长邹岚表示，“三条红线”实施一年后，试点企业资产负债率、净负债率、短期现金负债率较三大核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，整体经营趋于稳健审慎。
另一方面，严格的房贷政策和严格的其他条件导致的高利率引发的连锁反应，在一定程度上造成了“意外伤害”，与维护刚需购房者合法权益的初衷背道而驰。
房贷政策的松动不仅表现在C端，也表现在机构端，作为银行流动性的手段之一，RMBS(个人住房抵押贷款资产支持证券)也在复苏。作为资产证券化的手段，RMBS可以缓解“两集中”带来的压力，减少合理购房的“偶然”需求。
RMBS的发行量与银行房地产贷款的集中度成正比。今年上半年，RMBS发行总量为34张，覆盖18家银行，其中建行领涨8张订单，工行、中行、中信银行共发行3张订单。
抵押贷款的边际放松是由刚需购房者的正常需求引导的。经过一段时间的严格调控，银行的流动性终于有了曙光。
11月2日，有媒体报道，10月份，全国房地产贷款放款环比和同比均大幅上升，初步估计环比增加约1500亿至2000亿元，金融机构对房地产企业的融资基本恢复正常。
房贷红线。
2020年8月“三线四档”政策出台时，对当时224家主要房企年报数据的分析显示，2019年至少有109家房企的有息负债增速超标。
在此背景下，央行和住房和城乡建设部颁布了“三线四档”规定，正式约束了房企的经营和融资规则。
“三线”是指剔除预付款后，资产负债率应大于70%，净负债率应大于100%，现金-短债比应小于1倍；“四级”是指按照标准将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”等等级，并规定每个等级的融资规模。
截至2020年底，在全国85家重点房企中，上
“金九”的低迷是楼市低迷的惯性。国家统计局数据显示，2021年6-8月，我国商品房销售额分别为2.24万亿元、1.35万亿元和1.26万亿元，连续三个月呈下降趋势。
据媒体不完全统计，2021年以来，各地房地产调控次数超过400次，创历史新高。
国庆前夕，央行、中国银行业监督管理委员会、住房和城乡建设部多次发表意见，强调不要将房地产作为短期刺激经济的手段。
国庆前后，以广佛地区为代表的部分城市房贷政策出现松动。与此同时，湖南益阳、杭州、宁波等地也纷纷效仿。从“三线四档”、“两集中”到“两维护”，以购房人的切身需求为导向，房贷政策实现了从紧到松的平稳过渡。
然而，在一些地区，抵押贷款政策仍在收紧。9月扬州房贷利率再次上调，第一套上调至5.5%~5.7%，第二套上调至5.7%~5.8%，放款时间未定。武汉多次上调房贷利率，部分银行二套房贷款利率破6，可见房贷政策的区域分化明显。
银行流动性宽松。
今年的“金九银十”，银行房贷的流动性开始释放。
个人房贷业务风险相对较低、期限较长、操作频繁等特点，使得银行的信贷资金呈现出明显的“房贷偏好”。因此，“两集中”监管要求实施后，银行面临更大的信贷结构调整压力。
但是，银行信贷结构调整的压力有一定的阶段性。
一位来自华南某股份制银行的信贷人士告诉时代周刊，银行往往需要在第二季度末达到信贷集中度。
度考核要求，因而在此时间节点前后，银行都会降低房贷资金投放，其个人住房信贷额度往往较为紧张。而在考核结束后，银行房贷额度紧张状况将趋于缓解。在房贷额度开始缓慢释放的同时，房贷供给和购房者之间的供求矛盾也就得到缓解。
而除了银行自身的信贷资源腾挪因素外，房贷供给的增加与政策暖风亦密不可分。
此前，随着央行加大对房地产的调控，涉房贷款管控愈趋收紧。
而在“两个维护”提出之际，监管重新放松RMBS的发行，RMBS发行规模在8、9月出现爆发式增长。而随着RMBS发行量的增加，银行可以动用的房贷额度也因此增加，房贷政策整体开始放松。
不过，这并不意味着对银行房贷管控的全面放松。截至10月初，据不完全统计，各地银保监分局针对房贷已开出597张罚单，主要处罚事项为贷款资金被违规挪用至房地产领域以及贷后管理不规范等。
在房贷政策市场“一城一策”的定价原则下，全国以省市地区为单位，房贷政策分化的情况仍将长期存在。银行与市场需求之间的博弈已进入白热化，但对刚需购房者而言，从“三线四档”和“两个集中度”到“两个维护”，银行房贷流动性已出现曙光。
