(原标题：上海房贷放款速度呈现加速迹象：交易不畅、降价、房企还款放缓下的博弈)。
银行贷款的放松，就像冻结房地产市场交易一样，不是一夜之间造成的。
据《21世纪经济报道》记者了解，上海多个新址开通后，虽然被限制签约，但开发商会要求客户在客户未上线签约前提前支付首付。虽然金鹿地产的一家门店没有要求客户提前支付首付款，但为了加快支付速度，金鹿地产曾要求客户取消在四大银行之一的贷款申请，转而在邮储银行申请抵押贷款。从一位在邮储银行申请按揭的客户反馈来看，她半个多月前提出的贷款申请还没有获批，邮储银行的回复是年底或明年放款。
没想到，建行成了加快四大行一手房贷审批的案例。不仅如此，上海二手房贷也出现了放松的迹象。10月19日，据某中介门店业务员介绍，现在二手房正常放款流程是四五个月。如果要提速，需要额外花1-3万元加急费，可以保证30-45天内放款。“银行额度有了，贷款利率比以前快了一点。”
尽管信贷宽松，但自10月份以来，上海二手房交易依然低迷。许多房东正在扩大他们的谈判空间。比如上海嘉定的一套房子，当初的报价是435万元，成交价格降到了415万元。
市场游戏仍在继续。
二手抵押贷款显示出放松的迹象。
一方面，上海楼市成交下降，另一方面，房贷放款时间延长。楼市流动性逐渐萎缩，开发商资金也在恶化。
21世纪经济报道电话咨询了四大银行一手房贷的放款进度，发现大部分银行分行还是以客户关系为主。对于一直有合作关系的开发商来说，一手按揭的额度会做好充分准备，放款速度也在加快。目前，一手按揭贷款不会持续长达六个月。
中行向一手客户披露的放款时间直接放入明年。中国农业银行浦东支行一位客户经理表示，“今年基本上是慢的。比如有的银行确实为一手房预留了一定的额度，速度很快。尤其是到了年底，贷款利率几乎不变。”。据其披露，“银行与房地产企业合作的项目一般放款较快，每个支行给项目的金额也不一样。如果经过前面的讨论，为这个项目预留了金额，贷款肯定会很快”。此外，农行支行二手房贷款额度今年也没了。
多家银行分支机构的客户经理均表示，银行会就一手按揭额度和放款时间与项目达成一致。一手住房贷款客户交了资料签了合同审批，然后和客户关系不大，变成了银行和开发商的关系；二手房贷款客户的条件比较多。一般来说，一手贷款是开发商推荐的，二手房贷款客户更自由，可以自己找。
上海一手房客户非常关注房贷的放款速度，因为很多项目的购房合同对放款时间有各种各样的限制，比如规定商业贷款两个月内要下来，否则客户就会违约。这在一些对市场现金流有很多负面传闻的开发商中很常见。比如凯撒(01638.HK)与某央企合作的一个项目，规定房贷3个月内不降的要支付违约金，4个月内不降的直接没收80万元认购资金。有客户质疑，如果开发商和
一手房贷虽然有放松的迹象，但目前还是个例，开发商短期内加快付款的预期很可能落空。工行某分行工作人员表示，商业贷款还需要4-6个月。
与此同时，二手房贷也出现了放松的迹象。据建行某分行客户经理介绍，二手房在房产证出来后2-3个月就可以放款，最近会快一点。
有内部人士指出，前一个月有3万套二手房排队放款，但现在一个月1万套肯定能快一点。
房地产市场的流动性仍有待解决。
二手房贷放松的背后，是近几个月上海的交易低迷。据上海链家数据显示，国庆长假期间，上海一手房成交944套。据上海中原地产统计，国庆假期一手房源成交量为9万平方米，去年国庆假期一手房源成交量为13.1万平方米。
10月18日至10月24日一周，一手住房成交面积23.5万平方米，环比增长88.8%。显然，二手房贷放松的迹象起到了重要作用。上海中原地产市场分析师卢文喜表示，近日，中国银行业监督管理委员会发声支持首套住房信贷需求，央行也对个别房企的债务风险和房贷问题进行了解释。楼市平稳健康发展的大局不会改变。
卢文喜进一步指出，目前新房市场受困于供应和签约速度，而问题一旦解决，成交将立即反弹。一般来说，新房受到很多控制措施的制约。即使出现反弹，成交价格也不会发生明显变化。个别城市项目可能得分高，但市场总体有序稳定。
中原地产近期的一份信用研究报告显示，通过对北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州等34个城市的调研发现，整体房贷收紧多于放松，放款周期仍然很长。央行数据显示，2021年前三季度人民币贷款增加16.72万亿元，同比多增4624亿元。部门方面，家庭贷款增加6.35万亿元，其中短期贷款增加1.63万亿元，中长期贷款增加4.72万亿元。
与2020年前三季度相比，人民币贷款增加16.26万亿元，同比多增2.63万亿元。部门方面，居民部门贷款增加6.12万亿元，其中短期贷款增加1.53万亿元。
长期贷款增加4.6万亿元。如果将居民户中长期贷款约等于是房贷，那么2021年贷款整体只上涨了1200亿。以2021年上半年居民户中长期贷款增加3.43万亿，2020年上半年居民户中长期贷款增加2.8万亿来计算，今年上半年房贷相当于多涨了6300亿。换言之，2021年7-9月的三季度，房贷同比减少放款5100亿。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近部分媒体说的房贷放松，并没有明显出现，热点城市整体贷款依然维持之前的紧张程度。他指出，中国2021年楼市速冻的原因很简单，就是房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
与往年不一样的是，2021年因为一季度信贷非常宽松，导致市场成交量加速放大，二季度持平，三季度信贷全面收紧。历史上楼市调整基本都是因为限购、限贷出现的缓慢降温，而2021年则是迅速降温。
从9月居民户中长期贷款只增加了4680亿可见，这一数据远低于过去，截至10月10日，全国房贷额度依然收紧为主。而且2021年整体缺口接近1-2万亿房贷，目前大部分城市已经积压3-6个月的存量交易等待放款。
张大伟预计楼市调整将持续，特别是如果没有降准降息的政策变化，楼市四季度成交将继续萎缩。从各地银行政策看，有少数可以用购买理财、保险获得轻微利率优惠，但这不代表整体市场情况，从10月上旬房贷市场看，基本稳定，收紧依然是趋势。
易居研究院研究总监严跃进分析认为，经过最近楼市供应端与消费端各种消息的正面刺激，目前市场情绪稍微好一点，但是大趋势还没有扭转。最近上海面临第五次集中推盘，为了缓解楼市交易的资金压力，信贷层面也释放出一些利好，但市场成交是否真正改善，要在11、12月才能看得出来。他认为，上海楼市流动性还不能说有明显回暖迹象。
