专家建议确立REITs的法律地位 建立具有流动性保障的市场

10月21日，北京大学光华管理学院举办“国际视野下的中国REITs市场建设闭门研讨会”系列活动。

刘桥，北京大学光华管理学院院长、金融学教授；欧洲房地产投资信托基金协会(EPRA)首席执行官多米尼克莫伦霍特；新交所董事总经理、中国区主席陈庆发表主旨演讲。招商局集团蛇口工业区资产管理中心总经理、海外发展事业部总经理于志良，科尼迪克斯有限公司CFO浅野长晟弘，中联基金总经理何良宇，泰康资产管理有限公司金融产品投资部投资总监贾磊等进行了圆桌讨论。

刘俏：利用基础设施REITs推动有效碳价格的形成

北京大学光华管理学院院长刘桥在致辞中，首先对我国REITs试点公募进行了阶段性总结。在他看来，首批9只公募REITs募资314亿元，这是一个令人惊喜的开局。在这个过程中，产生了许多创新做法，积累了大量经验。对于下一阶段我国公募REITs的发展，他建议：一是确立REITs的法律地位；二是变“一案一议”为全行业通用、可复制的模式；三是形成REITs治理与上市公司治理的良性互动；第四，建立具有一定流动性保障的REITs市场。

此外，他特别强调了如何利用REITs服务于国家碳中和战略目标的实现。他认为，建立有效的碳价格发现机制是实现双碳目标最关键的一步。为此，他提出了“碳价格三角”分析框架——，分别从碳交易体系、股票市场和碳资产证券化市场形成碳价格形成机制和合理的碳价格水平。第一，利用现有的碳排放权分配和交易制度；二是通过资本市场反推碳价；第三，借鉴公募REITs进行碳资产证券化的思路。

Dominique Moerenhout：制定有力、对投资者友好的制度是关键

欧洲REITs协会(Dominique Moerenhout认为，新冠肺炎不可避免地会影响到整个房地产行业，但目前行业已经呈现复苏趋势，目前上市的房产价格非常低，刺激投资者加大投资，包括一些对上市房地产行业也非常关注的私募股权公司。

“对于中国来说，建立一个强大的、对投资者友好的REITs体系非常重要，它可以促进投融资市场的增长。”多米尼克莫伦霍特说，他很高兴看到房地产投资信托基金试点在中国启动。在某种程度上，政府减少净融资非常重要，但更重要的是加强行业内的股权融资。同时，他建议，中国在制定相关法律时，应着眼于促进REITs的可持续和长期发展。

“虽然考虑到此次疫情的影响，可能还需要一段时间才能继续推进，但我相信REITs系统在中国的推出将惠及中国经济和投资者。”多米尼克莫伦霍夫说。

陈庆：中国和新加坡的REITs市场有很大的合作空间

新加坡交易所董事总经理、中国区董事长陈庆表示，中新REITs市场合作空间很大，主要体现在以下几个方面：

第一，在成功的REITs市场中，除了保荐人资格之外，基金管理能力也非常重要。在中国，公募基金一般以基金经理为主，而在新加坡，允许合格保荐人的子公司参与，培养了很多人才。因此，在资金管理能力方面，双方都有很大的借鉴和合作空间。

二是交流合作。产品是影响流动性和活动的重要因素。实现交易所之间的指数共建，可以通过ETF互联互通建立跨境学习合作，通过产品产业链的构建提升REITs的流动性。交易所之间和跨市场的合作对于REITs价格发现非常重要。

第三，专业团队合作。目前，投资银行、商业银行和专业机构已经逐渐开始在不同的领域探索和发展

招商局集团蛇口工业区资产管理中心总经理、海外发展事业部总经理余志良认为，REITs，从一定角度来说，就是把一些大中型优质资产和有现金流的资产打包、切碎、标准化，与投资者对接，这是REITs市场最重要的功能之一。其中，有三个方面的工作至关重要：

首先，从资产端来说，政府和市场应该培育一批能够带来稳定现金流的优质资产，鼓励匠心独运，推动资产高质量发展，大幅度提升其质量和品质，同时也提供相应的激励机制。REITs将明确这些资产。

第二，投资者方面。事实上，无论是机构投资者还是个人投资者，都还有巨大的发展空间。国内机构投资者的培育，包括个人投资者投资习惯的改变，是REITs未来发展的重要基础。

最后，连接资产和投资者的规则。建立资产监管、REITs市场和中介市场规则体系，应注重国内外互动要素，促进市场互动。

余志良：规则的建立要注重境内外互动要素

日本独立资产管理公司Kenedix有限公司Hiroshi浅野长晟认为，中国REITs的发展有三个至关重要的因素，即“多元化投资者的参与”、“信息披露的透明度”和“建立保护投资者的管理体系”。

在他看来，多元化的投资者参与将被提及。

关于对中国资产管理公司在资产管理方面的建议，浅野晃弘表示，如果参考Kenedix的发展历程——Kenedix自95年设立以来，一直成长到拥有3支公募REITs，1支私募REITs及众多私募基金，资产总额达到2.4万亿日元的企业，它发展为日本最大的独立系不动产资产管理公司，其主要得益于Kenedix坚持以保护投资者的利益为前提的管理方针，与投资者确立了稳固的信任关系。他认为：作为资产管理公司，核心职责就是寻找到有收益回报的项目，并把项目加工成金融商品提供给投资者”。

何亮宇：打造具有国际影响力的REITs市场需要从政策、行业、产品治理、专业机构多方面入手

从国内外投资者视野看，如何推动我国REITs市场高质量发展？中联基金总经理何亮宇认为：第一，政策制度环境的完善和稳定是关键，这也是境外投资者参与其他国家的新产品投资时，最为关注的要点。“如果制度还在演进过程中，境外投资人在进入时可能就会很谨慎。”他表示。

第二，中国在公募REITs方面的起步聚焦在具有中国特色的基础设施领域，该领域资产的底层政策和行业逻辑与境外存在差异，境外投资者可能需要一个逐步了解适应的过程。同时对于基础设施领域广泛存在的一些共性问题，如果能进一步完善解决，投资者会更放心地参与进来。

第三，我国目前相对特别的治理架构也是境外投资人需要进一步了解的。在美国、新加坡等海外成熟市场，REITs管理人通常由原始权益人发起设立，而对于中国所采用的“公募基金管理人委托外部管理机构”的模式，则是在我国目前政策法律框架下最为合理可行的路径，同时也意味着需要我们帮助境外投资人更好地了解和适应这种模式。

此外，何亮宇强调，中介机构勤勉尽责也是我国REITs市场高质量发展的关键，市场从业人员有义务把好入口关。

雷佳：期待完善数据披露标准，进一步提高产品透明度

泰康资产管理有限公司金融产品投资部投资总监雷佳表示，从机构投资人角度看，选择一个产品最重要的是专业化、市场化，一类产品的规则是否清晰明确，预期是否稳定，这些是参与者考虑的关键点之一。她期待REITs产品能从数据的颗粒度、规范化、披露频率等维度上完善，进一步提高该类产品的性价比。