作者：康佳，华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博士生导师。
近日，“积极稳妥推进房地产税立法改革，做好试点工作”的话题再次引起社会广泛关注和热议。
关于房地产税的讨论由来已久，几乎每年两会之前，房地产税都备受关注。然而，房地产税的立法和改革在实践中受到了限制。中央领导关于“积极稳妥推进房地产税立法改革，做好试点工作”的最新表态，可以说是开征房地产税，再次按下快进键，对“双管齐下”给予指导。然而，由于房地产税非常敏感和复杂，积极的立法和改革过程必然是一个寻求稳定和争取社会最大公分母和可接受性的过程。
从务实的角度来看，笔者认为有必要双管齐下、双轨并进地开征房地产税。一方面，要积极考虑启动立法。虽然立法过程因诸多因素而具有不确定性，但只有当立法过程启动时，许多问题才在社会上讨论多年，然后讨论才会有针对性并形成其现实意义。另一方面，在可能漫长的立法进程完成之前，一些有条件的地方可以推进试点改革，为立法提供地方经验。
积极考虑启动立法，可以争取为开征房地产税建立一个“法定征税”轨道上的秩序框架，也是结合“公众参与”机制考虑社会可接受性最规范的方式。
事实上，在过去的几十年里，系统内已经有很多关于房地产税的讨论。一旦立法正式启动，进入一审后，相关部门应考虑将法律草案公开，向公众征求意见和建议，然后对这些意见的内容进行梳理和合并，总结出具有代表性和建设性的意见，形成公众意见清单，进一步采取多种形式凝聚共识。笔者认为，与个人所得税改革一样，也可以通过电视、广播直播的方式举行公开听证会，并在听证会上选择有代表性的发言人进行讨论，让各派通过理性辩论充分呈现自己的论点，最终努力形成高水平的社会可接受的法律文本，以满足操作性的方案。
借鉴我国过去改革的立法经验，从一审、二审到三审至少需要一年时间。至于房地产税改革，因为肯定会有激烈的争议，其立法很可能会被推到第四次审理。但是，过去的立法程序是在第四次审判后才完成的，有些案件持续了十几年。因此，在启动立法的同时，扩大房地产税改革试点范围(以上海、重庆等“房地产税改革试点”的名义)，有助于充分考虑各地实际差异，有助于结合当地案例经验优化统一立法。
事实上，上海和重庆已经进行了多年的试点，探索了一些经验。2011年，国务院允许重庆、上海对个人住房征收房产税，并启动改革试点。两地实施了不同的方案。在上海的计划中，只对新购住房征税，不对现有住房征税，浦东和浦西实行差别税率。实践中，虽然浦东(0.4%)和浦西(0.6%)的税率相差只有0.2%，但打破了上海人多年形成的“宁可在浦西买床，也不要在浦东买房”的旧观念，将大量新房交易引向了新开发的浦东地区。实践证明，政府可以根据政策意图调整房地产配置，通过税率调整等符合经济学原理的“参数手段”寻求优化。在重庆的计划中，政府对存量的3000多套独立别墅(所谓的“花园洋房”，近年来随着社会发展而增加)征收房产税，并设立了180平方米的免税面积。重庆摸股扣一的经验很有参考价值。实践证明，房地产税改革可以通过相对灵活的切入和以税覆盖存量的方式顺利实施，不存在被警示的抗税事件。
无论是差别税率、动态存量还是第一单位扣除，都可以成为未来房地产税收立法过程中值得借鉴的地方经验。然而，这些还不够。随着市场分化，各地出现越来越多的新情况，需要通过试点项目的拓展提供更多的经验。尤其是从一些特定的地区来看，我们等不起一个相对漫长的立法过程。从笔者的研究来看，深圳需要建设中国特色社会主义市场经济先行示范区，海南需要建设全岛最大的世界自由贸易港区，浙江需要率先建设共同富裕示范区。这些被中央寄予厚望的行政区，加入试点范围的条件更好，现实紧迫性更强。当然，如果其他地方愿意加入试点，也应该受到欢迎。但一般来说，三四线城市不会进入“第一批”。此外，在扩大改革试点范围的过程中，有必要鼓励各试点地区设计一些差异化的尝试方案，其探索可以为统一立法提供地方经验。
事实上，无论是实施“房住不炒”、加强楼市调控，还是调节收入分配、促进共同富裕，房地产税都备受期待。但需要注意的是，由于住房供需的不对称，房产税并不会改变我国城市化快速发展时期北京、上海等一线城市房价长期上行曲线的基本面貌，反而会降低这一曲线的斜率和幅度，尤其是遏制肆无忌惮的投机行为。同时，还将提高直接税比重，优化收入分配和财产配置，助力构建地方税体系，落实省以下分税制，促进地方政府职能优化转型。对于我国开征房地产税，公众不仅要积极参与讨论，还要保持必要的耐心。
