央行和中国银行业监督管理委员会联合召开房地产金融论坛，再次强调“保持房地产市场平稳健康发展”。如此沉重的政策信号，可能会推动地产股再度走强。
9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合召开房地产金融论坛。会议强调，金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，准确把握和落实房地产金融审慎管理制度；根据法治化、市场化原则，金融机构应配合相关部门和地方政府，共同维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
部分房企引发的信用危机余震还在。最近，报纸上报道了许多地方银行推迟抵押贷款、房地产销售“冷淡”和土地市场的消息。舆论已经开始担心不稳定的房地产市场会导致房价大幅下跌，一些城市甚至接连发布“跌停令”。这一次，金融监管部门“稳地价、稳房价、稳预期”的表态无疑再次为市场注入了信心。不少分析人士预计，未来房地产信贷政策有望在坚持“房住不炒”的前提下迎来边际调整，主要是加强对有真实住房需求的“刚需”群体的按揭贷款保障，加快按揭贷款放款进度，维护住房消费者合法权益。
时隔两天再度表态“两个维护”，释放积极信号
仅仅两天后，金融监管部门再次表态“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”。更重要的是，从当天座谈会参会人员的构成来看，这次会议也被认为分量够重、分量重，这说明了当前政府对房地产市场稳定的高度重视。
据官网消息，会议由央行行长易纲主持，央行副行长潘、中国银行业监督管理委员会副主席肖出席。住房和城乡建设部、证监会有关部门负责同志和全国24家主要银行负责同志参加会议。
9月27日，央行官网公布，央行货币政策委员会第三季度例会提出，要维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。这是自2009年第一季度以来，房地产首次被货币政策委员会季度会议点名。
虽然央行上述“两个维护”的表态与此前住房和城乡建设部等多个部委的表态基本一致，但市场大多将其视为积极信号，a股房地产板块在央行发声后第二天大幅上涨。
9月29日召开的房地产金融座谈会，与央行9月27日的表态是一致的。会议认为，近年来，金融业全面落实房地产长效机制，稳步实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策持续稳定，为服务实体经济、促进经济转型升级、促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，准确把握和落实房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的、是用来住的、是用来住的、是用来住的、是用来住的、是用来住的
业内普遍分析，从金融监管部门作出的“两个维护”的两个表述来看，在坚持“房住不炒”的前提下，未来针对刚需人群的住房按揭贷款政策有望迎来边际放松，以确保有真实住房需求的按揭贷款申请人能够及时获得贷款，维护住房消费者的合法权益。
证券时报券商中国记者从多家银行基层人士处了解到，下半年房贷额度相对紧张，贷款申请人一般要排队等几个月才能放款。国有大银行总行另一位资深人士近日透露，自年初实施房贷集中度管理以来，对于房贷，目前国有大银行全年房贷余额小幅增长，基本保持稳定。各大银行基本每个月都有800-1000亿元的房贷到期还款，可以转移再融资给新的房贷客户。但是净增加量小，所以会有排队贷款的情况。
针对目前房贷额度紧张的情况，有不少声音呼吁适当放宽房贷，满足有实际住房需求的贷款申请人，避免房地产金融政策意外伤害“刚需”群体。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，今年各大银行实施房贷集中度存在一些“粗暴”的做法，即非常重视房贷集中度的实现，而忽视了对合理合规住房消费需求的保障。在当前房地产市场由过热转向过冷的过程中，房地产金融座谈会及时发现了新的市场情况和问题，务实高效，深入人心，对四季度房地产市场是积极的。
作用。中信证券研究所副所长明明认为，今年以来，房地产贷款集中度管理等政策是促成房地产周期下行的原因，而经济下行压力加大、信贷增速受拖累、地产行业信用风险加大等背景下，房地产政策不排除边际调整可能，但更大概率也是以支持首套刚需为主要方向。近期房地产企业信用风险事件增多，引发市场对房地产行业乃至银行业的担忧，风险处置也备受市场关注。要求“维护住房消费者的合法权益”，很可能指向信用风险较大的企业“保交房”的要求。
这一微妙变化预示按揭贷款腾挪空间增大
既然市场普遍预计按揭贷款政策有望边际调整，那么，在房贷集中度管理的硬线要求下，银行又能如何腾挪空间，提高按揭贷款的投放额度呢？
资产支持证券就是一个腾挪按揭贷款额度的方式。光大证券首席银行业分析师王一峰表示，回顾本轮房地产融资政策调控的演化脉络，从“三道红线”到“两个集中度”，再到部分地区按揭贷款额度全面收紧，并严控资金违规流入房市，房地产融资在全面收紧的同时，也加剧了房企现金流压力。然而，近期住房按揭贷款资产证券化产品(RMBS)的重启，则是前期房地产融资政策的适度微调，该政策具有较强信号意义，四季度房地产融资紧缩态势有望得到缓和，按揭贷款投放预计将小幅提速。
王一峰表示，今年以来，央行一方面在发行端控制RMBS的注册备案额度和节奏，另一方面，二季度将RMBS投资端纳入房地产贷款集中度统计口径。受此影响，RMBS每月发行规模逐月下降，5月份降至624亿，而6-7月份则为零增长。从8月份开始，RMBS出现恢复性增长，当月新增规模为314亿，而9月份发行进一步加大，截至9月24日，RMBS发行规模已超过800亿，创年内月度增长新高。RMBS放量重启标志着地产融资调控政策正在进入新的阶段。
王一峰认为，随着RMBS发行的重启，银行存在较强意愿通过RMBS的发行腾挪表内涉房类贷款额度，进而缓解集中度指标达标困境和信贷投放的资产荒压力。对于监管而言，放松RMBS发行也有以下好处：一是RMBS发行量可以精确控制，对房地产融资政策放松不算大幅度放松；二是RMBS发行为按揭贷款腾挪额度，避免了实质性放松“双集中度管理”。
市场解读
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