原标题：虹口北外滩百亿级地块引入合作方，频繁出让项目股权，上海地产集团资金承压？「企业观察」
近期，上海地产（集团）有限公司（以下简称“上海地产集团”）频繁挂牌转让旗下公司项目股权。分析人士指出，上海地产集团的主营业务如旧改、保障房及租赁住房建设运营等，均为前期投入较大、资金回流周期较长的业务，为公司带来较大的资金压力。地产分析师严跃进认为，上海地产集团通过转让项目或股权，客观上能够回笼资金。“资金回笼后，在住房保障等领域，可以形成更好的支持。”
频频挂牌转让旗下项目
8月16日，上海联合产权交易所发布成交公告，上海弘安里企业发展有限公司（以下简称“弘安里公司”）80%股权及转让方对标的公司40.61亿元债权成交，转让底价42.17亿元，交易价格为42.23亿元，由苏州招恺置业有限公司成功竞得。
据上海土地市场此前发布的出让文件，2021年2月7日，上海虹口城市更新建设发展有限公司以111.35亿元价格摘虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部、历史风貌保护旧改项目），即“弘安里项目”。整个项目地块面积达77647.9平方米。其中，地上宗地面积为37334.1平方米；地下水平投影占地面积40313.8平方米。
据上海联合产权交易所发布的公告，弘安里公司成立于今年1月底，注册资本为1000万元人民币，经营范围包含：企业管理、房地产经纪、物业管理等。该公司由上海虹口城市更新建设发展有限公司（即“转让方”）全资持有，转让行为批准单位为上海地产（集团）有限公司；“天眼查”平台显示，苏州招恺置业有限公司由招商局蛇口工业区控股股份有限公司持股51%，苏州融志铭置业有限公司持股49%。
值得一提的是，早在今年3月，拿下弘安里项目仅1个月余，上海虹口城市更新建设发展有限公司就委托上海市土地交易市场和上海联合产权交易所以公开方式，选择弘安里公司的合作单位，共同开发建设弘安里项目。
《华夏时报》记者注意到，近期上海地产集团旗下公司还有数次挂牌转让动作：8月13日，上海联合产权交易所发布公告，上海虹权置业有限公司100%股权及相关债权挂牌转让。而上海虹权置业由上海地产虹桥建设投资（集团）有限公司100%持有，后者所属集团或主管部门同为上海地产集团。此次项目挂牌底价为29.43亿元，其中上海虹权置业的100%股权转让价格为6.39亿元，转让方上海地产虹桥建设投资（集团）有限公司对标的企业债权转让价格为23.03亿元。
标的内容显示，上海虹权置业的核心资产为闵行区莘虹街道（G1MH-0001）单元III-G02B-02地块、III-G02D-04地块，目前该组团地块仍处于待开发状态。据公开资料，上海虹权置业有限公司于2020年10月21日以21.9385亿元竞得上述地块，地块用途为商办、餐饮旅馆业用地，出让面积101491.9平方米，容积率1.6；建筑面积162387.04平方米。
有意思的是，与弘安里项目类似，上海虹权置业也并非首次被挂牌转让：今年5月，上海虹权置业有限公司100%股权及相关债权就在上海联合产权交易所挂牌转让，彼时显示转让价格“面议”。
此外，8月11日，上海虹极置业有限公司100%股权及转让方对标的企业（即上海地产虹桥建设投资（集团）有限公司）10.08亿元债权也在上海联合产权交易所挂出。公告显示，该项交易的挂牌底价为人民币13.77亿元，涉及地块为新虹街道118街坊（闵行区虹桥商务区（G1MH-0001）单元III-F05-10地块）。
上海存量“地主”或存资金压力
1个月内，上海地产集团数次挂牌转让旗下公司股权及相关债权是什么原因？8月17日上午，《华夏时报》记者向上海地产集团方面拨打了电话并发送采访提纲，但截至记者发稿未收到回复。
有市场声音认为，上海地产转手上述几幅地块，一个很大的原因是颇为苛刻的出让条件下，性价比并不高。
以上海虹权置业的转让信息来看，沪闵规划资源（2020）出让合同第55号《上海市国有建设用地使用权出让合同（经营性用地）》规定，受让人应当自项目规划资源综合验收通过之日起自持全部建筑面积的商业物业不少于20年；应当自项目规划资源综合验收通过之日起自持70%以上建筑面积的办公物业不少于20年。
同时，上述出让合同还显示，项目在取得规划竣工验收许可后，第一年实现税收不少于2000元/平方米的税收贡献，第二年实现税收不少于2500元/平方米的税收贡献，第三年实现税收不少于3000元/平方米的税收贡献，后续年度税收贡献保持稳定增长。此外，还要求引入发展商贸、创新科技型等产业的企业总部。
另有分析人士认为，上海地产集团近日频繁挂牌转让之举，或是为缓解流动资金压力，而出售项目无疑是一个回笼资金的快捷方式。地产分析师严跃进向《华夏时报》记者直言，类似项目转让，或和资金压力有关。
“但这种资金压力和传统房企的流动性压力等有差异，”严跃进解释说：“上海地产由于特殊的地位，在产品开发方面会和普通房企有差异。此前其也频频拿地，应该说资金面会面临很多问题。”严跃进认为，通过转让项目或股权，客观上能够回笼资金。“资金回笼后，在住房保障等领域，可以对其形成更好的支持。”
官网显示，上海地产集团成立于2002年，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本300亿元，共有各级次控股企业230余家、参股企业100余家，其中集团直接管理的二层次企业约20家。其中，上海地产集团战略入股了绿地控股（600606.SH）、中华企业（00675.SH）等企业，目前为绿地控股第二大股东，持股比例25.82%，在中华企业持股比例为10%。
公司主营业务包括区域整体开发、旧区改造、城中村改造、生态环境建设、保障房及租赁住房建设运营管理、美丽乡村建设、黄浦江码头岸线投资建设管理等。据公开资料，上海地产集团承担了上海全市约60%的旧改工作任务，被称之为上海存量“地主”。
无需赘言，城市更新现已成为房地产行业的新增长极。在政策层面，自2021年以来，“十四五”规划明确提出城市更新行动，并首次写入政府工作报告。在易居企业集团CEO丁祖昱看来，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新“早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场”。但另一方面，城市更新、保障房及租赁住房等，也均为前期投入较大、资金回流周期较长的业务，不可避免地会让企业面临一定的资金压力。
作为非上市公司，上海地产集团今年的财务数据还未公开。2020年，上海地产集团营业收入为296.56亿元。另据《2020 年第二期上海地产（集团）有限公司公司债券信用评级报告》，2017-2019年度，上海地产营业收入（合并口径数据及指标）分别为398.37亿元、481.14亿元和312.96亿元，报告期内波动明显。2017-2020年，上海地产集团公司总负债分别为1919.07亿元、1908.88亿元及1955.73亿元、2164.36亿元，数额不断增长。
事实上，上海地产集团也对资金安全颇为重视：7月16日，在上海地产集团召开的2021年经营目标运行年中分析会上，集团党委副书记、总裁管韬萍强调，下半年集团要重点加强六个方面工作。其中，要进一步增强资金集中管理意识，提高资金使用敏感度；加快资金回笼，确保集团长期健康发展等。
