通知
本市第二批住宅用地计划8-9月集中出让，7月30日发布信息公告。根据相关工作要求，为稳步推进本市住宅用地集中出让工作，第二批住宅用地将于9月份公布。
特此通知
上海土地交易事务中心
2021年8月13日
延伸阅读：
五天内，三市将集中“刹车”和“两集中”城市或全面调整费率
继8月6日深圳第二轮集中供地暂停后，8月10日、11日又宣布天津、青岛第二批集中供地暂停或延期。其中，天津修订了第二次土拍的相应规则，下调了最高限价，将溢价率控制在15%以内。青岛第二批集中供地暂停，惠州也停止了部分地块的土地拍卖进程。
安居客房屋研究院分院院长张博认为，土地拍卖延期或暂停，更大程度上是对土地拍卖政策的调整和完善，并强调要在细节上深化房地产的联动调控机制，即地价本身与房价之间的传导度，为房企留下合理的利润空间，同时保证工程质量。
天津大幅削低溢价率上限
8月10日，天津市规划和自然资源局发布公告称，第二批61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让公告时间延长至2021年8月31日，挂牌起始时间统一调整为2021年9月1日9333.6万，挂牌结束时间统一调整为2021年9月10日。此前，上市截止日期为8月11日至8月20日，但这次推迟了20天。
天津本次延期公告调整了61宗建设用地最高限价，大部分土地最高限价下跌。据中智研究院统计，天津市第二批集中土地出让的溢价率控制在15%以内，而规则修订前设定的溢价率高达50%。据《华夏时报》记者了解，天津首次集中供地最高溢价率达到48.76%。土地拍卖规则修订后，单一住宅用地达到最高限价后，以抽签方式确定竞得人，具体抽签时间和操作程序另行通知。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，天津延长供地时间与之前深圳暂停第二轮供地有很多相似之处。目前，土地市场的基调仍然是稳定地价，而不是防范地方城市的过冷风险。基于此，应从稳定地价的角度进行土地供应的调整。此前，一些城市的调控政策也提到了对溢价率的控制。
同时，严跃进认为，延长天津土地供应时间将提高房企购买土地的门槛。或者体现在三个方面。首先，房企拿地有“限购”的说法。比如非开发企业不得进入住宅市场拿地。第二，在联合征地过程中，房企的份额要超过50%。第三，房地产企业征地资金必须满足“投资与销售比例低于40%”的红线。类似的规定也会使得地方政府的土地供应工作需要调整，否则符合征地条件的企业数量会明显减少。
「此外，具竞争力的质素已成为新地块的重要限制。从此前的国务院会议和住房和城乡建设部的政策声明来看，优化调整土地拍卖规则，学习北京模式，成为今年二次集中供地需要关注的地方。预计在不久的将来，各类城市都需要在学习北京模式方面付出巨大的努力。北京模式主要体现在限制性关税的增加
8月11日，天津延期公告发布的第二天，青岛市自然资源和规划局发布公告称，2021年7月30日公布的拍卖活动因故终止，将再次实施公开出让时间，以届时公告为准。
回头看，当初停止集中供地的城市是深圳。8月6日，深圳市土地矿业权出让平台发布公告称，原定于8月9日推出的第二批住宅用地组织集中挂牌交易，22宗住宅用地挂牌出让全部暂停。
短时间内，许多城市的第二次集中土地拍卖暂停或推迟，一些城市停止了部分地块的土地拍卖进程。张博认为，一方面，土地出让过程中严格控制起始价和溢价率上限，房企在征地阶段可以清楚地知道未来的房价上限，提前考虑利润率，从而在征地时更加理性。另一方面，我们也吸取过去只控制房价而忽视质量的做法，加强对房屋质量的监管，在转让时对建筑质量给出明确要求，以保证房企的合理利润和房屋质量。
“两集中”城市或都需调整溢价率上限？
据韩毅智库统计，2021年深、津、青三地初始供地平均溢价率分别达到23%、11%、1%。天津、青岛平均费率较2020年分别上涨7%和1%，深圳平均费率较2020年下降1%。2021年天津和深圳首次集中供地最高地价分别为44.76%和44.96%。
三个城市中，青岛的平均溢价率较低。如果说前两个城市调整溢价率、稳定地价是调控的目标，为什么青岛的土地拍卖也叫“暂停”
？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二次土拍宗旨并不因为溢价率低就可以，而是整个土地的供应规则都在进行调整，调整背后的逻辑是优化土地供应规则，实施稳地价机制。第一批供地的规模确实比去年同期上半年有所增加。但是楼面地价还在继续上涨，溢价率低并不代表楼面地价就低，如果扣除净配建的话，可能地价比综合的可售楼面地价还是要高的。
李宇嘉说：“青岛第一轮供地出了一宗地王，扣除配建部分，出现了地王。这是停止的根本原因。停止以后，各个地方按照国家的要求重新制定土地出让模式之后才能进行土地的二次出让。”
严跃进分析，青岛肯定不是简单的以打压地价为主，青岛的土地市场表现还是偏弱的，但还是有双集中供地，不能简单的从土地市场的行情来看。而且背后的改革包括建立房价地价联动机制，青岛的地价比较便宜，热度不高，但是也要想到未来房价预期以及竞品质问题，所以不能完全从土地市场行情来看这次政策。按照周期来讲，最近几年的购房需求没有释放，比较弱，后续土地市场是完全可以起来的。
7月22日，国务院召开“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”。会上中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
亿翰智库认为，集中供地的初衷仍然在于“稳地价”和“稳预期”，而部分城市首次集中供地的火爆则与中央实现“三稳”政策目标相悖，因此几个城市纷纷推迟第二次集中供地，为政策打补丁，在保证土地能够顺利出售的情况下，避免土地市场出现过热的局面，实现地价的基本稳定，以落实“房住不炒”。
严跃进认为，各地溢价率的上限将有调整，两集中供地城市预计都会调整溢价率的上限，进一步促进第二轮拍地过程中地价的稳定。
张波则认为，从各地中止土拍来看，更大程度是对土拍政策进行调整和完善，不只从单一限地价上做文章，强调更细致深化房地联动调控机制，即地价本身和房价之间的传导性，给房企留出合理利润空间，保障项目品质。通过建立房地联动机制，强化购地企业资格审查，保障房地产市场健康发展。(来源：华夏时报)
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