8月11日上午，地产股大涨，网友们高呼“终于抬起头来了”！新闻方面，近日网上流传自然资源部召开闭门会议，明确第二批核心城市土地出让政策调整。
今年以来，各城市尤其是一线城市纷纷收紧楼市调控，导致楼市不断调整，成为a股的“伤心岭”。特别是7月以来，在中央反复强调的“房住不炒”基调和“三稳”目标下，房地产市场迎来了新一轮调控浪潮。即使上市公司杜松股份不惜损失5000万元保证金，也不得不收回首次在杭收购的一处宅地，引起了业内和市场的热议。
然而，在房地产调控收紧的背景下，地产股近日却逆势翻盘，一涨再涨。今天连地产股的成交量都大增，板块指数盘中飙升近5%，半天成交超过昨天所有成交。CCCC地产开盘仅7分钟左右，日线涨停直线上升。金地和保利地产也触及日线跌停。房地产板块的市值万科A一度上涨超过9%，自7月27日触底以来，已经上涨了近20%。
港股恒生内地房地产指数早盘大涨近7%，恒生地产、恒生地产、地产建设相关重要指数均大幅上涨。恒大地产暴涨15%以上，近三天暴涨50%以上。中国新城、中国海外发展、融创中国等。
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政策利好频出
一方面，地产股被低估了。有机构认为，头部房企估值远低于龙头银行，成为a股估值最低的洼地。截至今日午间收盘，房地产板块破网率超过50%，福星股份最低市盈率仅为0.36倍，泰和集团、华夏幸福、信达地产等10余只股票的市盈率不足0.5倍。
另一方面，房地产调控加速了房地产行业的集中度，大型和超大型房地产企业的市场份额进一步扩大。中智研究院最新发布的《2021年1—7月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，2021年1-7月，TOP100房企平均销售额为794.7亿元，平均增长率为36.2%；其中，销售额超千亿元的房企21家，比去年同期增加3家；百亿元以上的房地产企业有136家。碧桂园销售额突破5000亿元，万科突破4000亿元，中国海外地产突破2000亿元，销售额在200-300亿元之间的中小房企增速最快，达到44.8%。
利率对高负债房地产企业的利润有重大影响。根据研究院数据，2021年7月，房地产债券发行总规模环比增加，融资成本下降。具体来看，7月房地产信用债发行规模为652.2亿元，较6月的528.7亿元增长23.36%；7月份，内地房地产企业境外债券发行规模为372.9亿元，较6月份的290.3亿元增长28.45%。从融资成本来看，信用债和海外债融资成本均有所下降，信用债平均利率为4.17%，较上月下降0.81个百分点；境外债券平均利率为6%，较上月下降2.08个百分点。
央行二季度货币政策执行报告也证实了这一点。央行报告显示，上半年房地产贷款增速总体平稳。6月末，中国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为
控制土地出让价格对房地产行业大有裨益。当杜松股份不得不以巨额保证金为代价退出时，多位地产机构分析师表示，地块楼面单价高、短时间内难以获得足够利润，应该是项目合作方失信、杜松股份退出的主要原因之一。
深圳市交易集团有限公司(深圳市公共资源交易中心)早前发布《深圳市土地使用权出让补充公告》称，2021年7月9日发布的《深圳市土地使用权出让公告》号文(深土交告[2021]22号)土地使用权以挂牌方式公开出让。根据委托方通知，为稳步推进我市第二批住宅用地集中挂牌交易的组织工作，经研究，决定暂停上述宗地的挂牌出让。
中信证券最新研究报告显示，天津延长部分土地出让时间，深圳暂停部分集中供地上市，第二次集中供地具体规则面临调整。在第一次集中供地背景下，部分城市土地交易溢价率过高，竞争过于激烈，调整地方供地机制是大势所趋。
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机构预期乐观
对于房地产政策对二级市场的影响，所有机构
给出的预期偏乐观。中金认为，政策端收紧以及利润率走弱等利空因素的释放已经较为充分，当前第二批集中土拍利润率已经有了企稳回升的迹象，基本面降速趋势下，房价上涨压力也有所迟缓。而尽管短期或仍有部分城市加码调控、问题房企信用事件等风险扰动，但板块估值和仓位均已经达到了历史新低，或将迎来一波反弹行情。
中信证券指出，现阶段资金成本低、开发能力强的企业在行业竞争中占据显著优势。行业信用重构正在稳步展开，看好低估值的地产蓝筹。
银河证券认为，在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，行业进入基本面与政策面共振的阶段。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。
天风证券认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。
市场解析：
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行业研报：
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