近日，有消息称保利发展控股集团有限公司(以下简称保利地产，600048。SH)一直不停。
7月30日，公司宣布同意宋广菊因年龄原因辞去公司董事长、董事职务。同时同意选举刘平为公司董事长，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满止。
8月4日晚间，保利地产再次发布公告称，公司实际控制人保利集团增持50万股，占公司总股本的0.0042%。基于对公司未来发展的信心和对其长期投资价值的认可，保利集团计划在未来6个月内继续增持不低于公司总股本的0.0042%且不超过2%的股份。
同时，公司董事长兼总经理刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份。增持总额不低于800万元，不超过1500万元，增持价格不超过每股15.06元。
大股东及全体高级行政人员增持反映对公司未来发展的信心及对长期投资价值的认可。截至8月9日收盘，保利地产收于11.56元/股，目前总市值为1384亿元。
《投资时报》研究员注意到，2020年以来，随着营收的稳步增长，保利地产的盈利能力难以维持原有的高水平，对母公司的净利润率有所下降。此外，公司虽然在“三条红线”上符合绿色企业标准，但剔除预收账款后的资产负债率接近“红线”，债务压力依然存在。
针对上述问题，研究员《投资时报》将大纲通过电子邮件发送至公司相关部门，但截至发稿时，尚未收到公司回复。
换帅或迎新变革
《投资时报》研究员注意到，宋广菊于1993年加入保利地产，任职公司28年，担任董事长11年，引领保利地产从100亿到5000亿的整个发展历程。近日，中国TOP10房地产企业的掌舵人迎来了她的退休时刻。
保利地产成立于1992年，总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所上市。当时保利地产、招商地产、万科、金地被称为“招宝万金”。其中，保利地产销售金额长期排名前三，不仅是国内领先的地产股，也是a股市场最具实力和代表性的上市公司之一。
2012年，保利地产成为继万科之后第二家跨过千亿元门槛的地产公司。然而，自2013年以来，公司连续多年无缘行业前三。
在2017年12月的股东大会上，宋广菊表示，保利地产将在未来两到三年内重返行业前三。但同年，公司被“年度黑马”融创超越，排名跌至第五。此后，保利地产虽然业绩保持快速增长，但“重返前三”的目标并未实现。最新数据显示，2021年上半年，保利的销售金额位居行业第五。
如今，“重返前三”的重任落在新一届领导的肩上，保利地产也将迎来新的发展。公司新任董事长刘平在给股东的工作报告中表示，未来五年，房地产行业市场规模将在80万亿至90万亿元之间，这是保利重要的战略机遇期，将积极抓住市场机遇。
归母净利率降低
目前，保利地产包括三大业务集群：房地产投资开发集群、美好生活服务集群和房地产金融集群。形成以房地产投资开发为主体，综合服务和房地产金融为支撑的“一主两翼”业务板块布局
与2020年业绩基本一致，2021年上半年，保利地产业绩保持增长，实现营收901.1亿元，同比增长22.25%；营业利润188.91亿元，同比增长8.70%，归母净利润102.2亿元，同比增长1.72%。
但值得注意的是，保利地产的利润率有所下降。今年上半年，公司营业利润率为20.96%，同比下降2.62个百分点；归属于上市公司股东的净利润比率为11.43%，同比下降2.31个百分点；归母净利润占利润总额的54.17%，同比下降3.85个百分点；加权平均净资产收益率为5.56%，同比下降0.67个百分点。
对此，保利地产相关负责人曾表示，公司营收规模稳步增长，营业利润率、归母净利润率等利润率指标大幅下降，符合行业趋势。“2021年上半年，公司盈利能力明显下降。预计2022-2023年结算利润率将继续下降，公司归母净利润率应降至10%以下。但是，公司在会计准则的应用上非常保守。比如投资性房地产的账面价值很低，所以我们认为公司有希望长期维持下去
利润绝对数字不下降和股息率的稳定。”此外，该公司分红比率也有所下降。2015年至2020年，保利地产分红比例均维持在30%以上。2020年，保利地产拟以实施权益分派股权登记日总股本为基数，每10股派发现金红利7.30元(含税)，分红比例为30.18%，较2019年下滑4.82个百分点。同时，根据保利地产新发布的《2021-2023年股东回报规划》，该公司未来三年(即2021-2023年)分红率下调为不低于25%。
保利地产2021年上半年主要财务数据和指标情况
数据来源：公司财报
偿债压力有所增加
《投资时报》研究员注意到，在大部分房企收缩投资降负债时，保利地产却在斥资大规模拿地。
2020年，该公司在拿地方面累计投资约2113亿元，新增总建筑面积2864万平方米。这使得公司同期资产负债率为78.69%，同比略微增长0.9%。此外，受加速拿地、扩大投资影响，保利地产现金流有所承压。年报显示，2020年该公司经营性现金流净额为151.50亿元，同比下降61.31%，投资活动、筹资活动产生的现金流量净额也延续净流出状态。
截至2020年末，保利地产剔除预收账款后的资产负债率为68.74%，净负债率为56.55%，现金短债比为1.82，虽然均符合“三道红线”中绿档企业标准，但该公司剔除预收账款后的资产负债率仍离“红线”较近。
值得关注的是，保利地产2020年新增发行45亿元永续债券，一定程度上降低了该公司的债务成本率。
该公司共计发行四期永续债券。其中，第一期、第二期和第四期中期票据(永续中票)分别为9亿元、15亿元、15亿元，期限均为3+N，票面利率分别为3.39%和3.07%、3.18%，第三期中期票据6亿元，发行期限为5+N。
永续债是一种具有债券性质的股权。因永续债权没有明确的到期期限，在公司行使赎回权之前可以长期存续，且拥有递延支付本金及递延支付利息的权益，可以帮助公司改善资产负债结构，从而降低负债水平。
截至2020年末，保利地产永续债账面价值总额达到201.8亿元。若将这些计入权益的永续债调至其负债项，该公司的负债率将有所上升。并且，近一年来保利地产所发行的永续债多为3+N、5+N模式，此类模式的永续债，前三年或前五年支付的利息相对较低，而从第四年或第六年开始，该公司或将面临利率上升的情况。在跨期跳涨的利率机制下，若保利地产永续债与其他债务集中到期，该公司偿债能力或将面临一定压力。
